나이스옥션 법원경매 고양 2024타경6416 [1] 경기도 고양시 덕양구 벽제동 216-1 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경6416 [1] 경기도 고양시 덕양구 벽제동 216-1 도로 경매

• 사건번호: 2024타경6416
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 벽제동 216-1
• 감정가: 9,616,962,000원
• 최저가: 6,731,873,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 도로

고양지원 경매13계 2024타경6416 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 벽제동 216-1 | 감정가: 9,616,962,000원 | 최저가: 6,731,873,000원 | 용도: 도로

1. 고양지원 2024타경6416 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경6416 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 벽제동 216-1

용도: 도로 (현황 농지 및 도로 이용)

감정가: 9,616,962,000원

토지 면적: 19,790.00㎡ (약 6,000.0 평)

토지 지분율: 해당 없음 (토지 전체 매각)

건물 면적: 0㎡

건물 제시외 면적: 667.00㎡ (매각 제외)

매각 대상: 토지

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 손OO

채권자: 벽OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 관련 사항 발생 가능성

주의사항:

1. 일괄 매각 (본건은 토지 단독 매각으로, 여러 필지 또는 토지/건물 일괄 매각 시 적용되는 일반 원칙으로 이해됩니다.)

2. 본건 지상에 임차인이 소유권을 주장하는 제시외 건물 (비닐하우스, 창고, 화장실, 수돗가, 정자 등 총 12개, 약 667㎡)은 낙찰자에게 포함되지 않으며, 자세한 내용은 감정평가서를 참조해야 합니다.

3. 일부 필지(목록 3-7, 10)는 지적도상 맹지이나, 본건 소유자의 토지를 통하여 접근이 가능한 것으로 명시되어 있습니다.

4. 목록 1-12번 필지는 특별매각조건으로 농지취득자격증명이 필수입니다. 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. (2024. 9. 30.자 덕양구 사실조회회신 참조)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동에 위치하며, 고양일고등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 농경지, 임야, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통으로 볼 수 있습니다.

토지는 부정형 및 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 현재는 전(밭) 및 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 필지별로 다양합니다. 기호 1, 2번 등 일부 필지는 북서측, 남서측, 남측으로 도로에 직접 접해 있습니다.

기호 3-7, 10번 필지는 지적도상 맹지이나, 본 건 토지 소유자의 토지를 통해 접근이 가능합니다.

기호 8, 9번은 남측 현황도로에 접하며, 기호 11, 12번은 북서측 및 북측 도로에 접해 있습니다.

기호 13, 14번 필지는 본건 토지가 직접 도로 용도로 사용되고 있음을 나타냅니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 손OO입니다. 채권자는 벽OOOOOOO입니다.

매각으로 인해 모든 근저당권, 가압류 등의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '법정지상권' 특이사항이 기재되어 있어, 토지 낙찰 후 해당 토지 위에 존재하는 건물 등에 대한 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래하거나 건물 소유자와의 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

'중복사건'이라는 특이사항은 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있음을 의미하므로, 현재 진행 중인 다른 경매 사건의 진행 상황 및 결과를 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 고양시 덕양구 벽제동 일대는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 일부 근린생활시설이 산재해 있습니다.

대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

주변에 고양일고등학교가 위치하나, 이것이 상권 활성화에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

토지 용도가 '도로' 및 '농지'로 지정되어 있어, 일반적인 상업적 개발이나 상권 활성화에는 법규 및 용도 제한이 따릅니다.

이 지역은 서울 외곽에 위치하며, 인근에 서울시립승화원(화장장) 등 장례시설과 관련 시설들이 위치해 있어, 이에 대한 민감도가 있는 투자자에게는 고려사항이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 토지 주변은 농경지와 임야가 많아 비교적 쾌적한 자연 환경을 제공합니다.

그러나 대형마트, 병원, 쇼핑몰 등 생활 편의 시설은 인근 도심 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리하지 않을 수 있으며, 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 토지 자체의 접근성(맹지 가능성)을 고려해야 합니다.

본건은 토지 자체의 용도(도로, 농지)로 인해 주거 또는 상업 활동을 위한 직접적인 편의성은 낮습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 낙찰 후 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 있습니다.

법정지상권: 토지 위에 존재하는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불확실하며, 이는 토지 이용에 제약을 주거나 소유권 분쟁을 야기할 수 있습니다.

개발 및 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역(벽제관지), 과밀억제권역 등 여러 중첩적인 토지 이용 계획 및 제한 사항에 묶여 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축, 개발, 용도 변경 등 토지 활용에 상당한 제약을 가합니다.

지적도상 맹지 (일부 필지): 일부 필지가 지적도상 맹지이나, 소유자 토지를 통한 접근이 가능하다고 명시되어 있어 실질적 이용 가능성은 있으나, 도로 통행권 확보 및 관리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 제시외 건물들은 매각에서 제외되지만, 해당 건물들의 존재가 토지 이용에 미치는 영향이나 철거 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

중복사건: 동일 물건에 대한 경매가 중복 진행되는 경우, 경매 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

혐오시설 인접 가능성: 벽제동 일대는 장례시설 등 민감 시설이 위치해 있는 지역으로, 이는 부동산 가치 및 향후 개발에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동에 위치한 넓은 면적의 토지(도로 및 농지)입니다.

높은 감정가에도 불구하고, 토지의 용도(도로, 농지), 다수의 개발 제한 규제(개발제한구역, 녹지지역, 역사문화환경보존지역 등), 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 요건은 일반적인 투자 물건과는 다른 접근을 요구합니다.

특히 '도로'로서의 용도가 본건 토지의 핵심적인 특징이며, 관련 법규 및 향후 도시 계획, 도로망 확충 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물들의 존재, 일부 필지의 맹지 가능성, 주변 혐오시설과의 인접성 등도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

'도로' 용지로서의 잠재력: 본 토지가 국가 또는 지자체의 도로 계획에 포함되어 있거나, 특정 개발 사업의 진입로 확보에 필요한 경우, 공익적 가치 또는 개발 사업과의 연계를 통해 가치가 상승할 수 있습니다.

개발 제한 규제 완화 가능성: 장기적으로 볼 때, 개발 제한 구역 등 환경 규제가 완화될 경우 토지 활용의 폭이 넓어질 수 있습니다.

농지 관련 정책 활용: 농지 관련 정부 정책이나 지원 사업 등을 면밀히 파악하여, 이를 활용한 수익 창출 방안을 모색할 수 있습니다.

법정지상권 문제 해결 시 가치 상승: 만약 법정지상권 문제가 원만히 해결되고 토지 이용에 대한 제약이 해소된다면, 토지의 잠재적 가치가 재평가될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매13계