나이스옥션 법원경매 고양 2024타경6317 [1] 경기도 파주시 문산읍 내포리 산128 전 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경6317 [1] 경기도 파주시 문산읍 내포리 산128 전 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매13계 2024타경6317 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 내포리 산128 | 감정가: 1,867,968,000원 | 최저가: 1,235,506,000원 | 용도: 전

1. 고양지원 2024타경6317 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경6317 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 내포리 산128 (및 관련 지번)

용도: 전 (일부 임야, 도로 등 포함)

감정가: 1,867,968,000원

토지면적: 15,307.00㎡ (약 4,630.4평)

매각대상: 토지 매각 (일부 건물 제외)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 하OO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 내포리 가래울마을 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 임야, 농경지, 취락이 혼재된 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

근거리에는 2차선 도로인 방촌로가 있어 차량 접근은 가능하나, 일부 필지는 맹지에 해당하여 접근성이 제한적일 수 있습니다.

지역은 농림지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지구에 속해 있어 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자이자 채무자는 신OO이며, 채권자는 하OO입니다.

토지매각 대상이나, 목록4 지상에 소재하는 소유자 미상의 블록조 단층주택(약 92㎡) 및 창고(약 9㎡)는 매각에서 제외되므로 낙찰자가 소유권을 취득할 수 없습니다.

목록1의 경우 2023년 3월 27일자 가처분 채권자가 신청 채권자와 동일합니다.

특히, 목록2, 3, 5, 6, 7, 8은 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

또한, 법정지상권 성립 여부가 특이사항으로 언급되어 있어, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건지는 농촌 지역에 위치하여 직접적인 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아닙니다.

생활 편의 시설은 차량으로 이동 가능한 문산읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변은 농경지 및 임야 위주로 구성되어 있어, 상권 형성보다는 농업 또는 전원생활 관련 인프라가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

주변 지역은 전원생활이 가능한 환경을 제공합니다.

차량으로 약 10~20분 거리에 문산읍 소재지가 있어 기본적인 마트, 병원, 관공서 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량을 통한 이동이 필수적일 것으로 판단됩니다.

군사 보호 구역 등에 포함될 가능성이 있어 지역별로 통행이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 여러 필지가 맹지(목록1, 2, 3, 7)라는 점입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금을 몰수당하는 위험이 있으며, 목록5, 6, 7, 8의 경우 과거 종교시설 목적의 건축허가(농지전용협의) 효력 상실 시 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

특히, 법정지상권의 존재는 해당 토지 소유권 행사에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 성립 여부와 범위를 반드시 확인해야 합니다.

농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등 각종 토지이용계획 및 제한사항이 많아 건축이나 개발이 자유롭지 못합니다.

매각 제외된 건물들이 인접해 있어 경계 문제나 이용상의 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 내포리에 위치한 대규모 농지 및 임야 일괄 매각 건입니다.

다수의 필지가 맹지이고, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 법정지상권 성립 가능성 등 복잡한 권리 및 규제 사항을 내포하고 있습니다.

농촌 지역의 특성상 기반 시설이나 접근성이 다소 떨어지며, 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

전문적인 권리 분석 및 농지법, 개발 관련 법규에 대한 깊은 이해가 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

대규모 농지 및 임야로, 향후 지역 개발이나 용도 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

전문 농업인 또는 임업 종사자가 관련 인증 및 규정을 충족한다면, 대규모 경작 또는 산림 경영 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

부동산 강제 경매의 특성상, 철저한 사전 조사와 분석을 통해 가격 메리트를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

향후 법정지상권 문제 및 농지법 관련 규제 변화 추이를 면밀히 관찰하며 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

주변의 개발 계획이나 도로망 확충 등의 정책 변화를 주시한다면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매13계