나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9170 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1059-2 서연타워주차장 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역(지하철역 - 3호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등에 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층 건 내 제1층 제102호로서,

외벽 : 외장석재 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 인접호(제101호)와 호별 벽체 구분 없이 일괄 근린생활시설(공인중개사 사무소)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 소방/소화설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 자동차관련시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 노외주차장(2022-08-31)(고양지축지구), 중로2류(폭 15m-20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접호(101호)와 벽체 구분 없이 일괄 근린생활시설(공인중개사사무소)로 이용중 임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 1059-2번지, 서연타워주차장 1층 102호에 위치한 근린상가입니다. 사건번호는 고양지원 2024타경9170 (1)이며, 감정가는 1,080,000,000원입니다. 토지 면적은 7.44㎡ (약 2.25평)이며, 건물 면적은 35.70㎡ (약 10.80평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 및 상업 환경이 비교적 양호합니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 대체로 등고평탄한 가장형이며, 동측, 서측, 남측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 840,000,000원)입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본상 채권 총액은 860,000,000원입니다. 임차인 현황은 미상으로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 소유권이전(매매): 2023-10-20, 홍무룡

* 근저당권(말소기준권리): 2023-10-20, 농업협동조합자산관리회사 (840,000,000원)

* 압류: 2024-07-05, 관악세무서장 (말소)

* 가압류: 2024-08-13, 서울신용보증재단 (20,000,000원, 말소)

* 임의경매: 2024-12-13, 진접농업협동조합 (734,411,974원, 말소)

* 압류: 2025-01-07, 국민건강보험공단 (말소)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지축동 일대는 아파트 단지와 주거 시설이 밀집해 있으며, 지하철 3호선 지축역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달하고 있습니다. 본 물건은 근린상가로, 현재 인접한 101호와 벽체 구분 없이 일괄하여 공인중개사 사무소로 이용 중입니다. 이는 주변의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성될 가능성이 높음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 지하철 3호선 지축역이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 아파트 단지 및 주상복합 시설이 많아 주거 편의 시설 이용이 가능하며, "신의한수"와 같은 한식 뷔페 식당이 있어 직장인 및 주민들의 식사 해결에 용이합니다. 또한, "점핑몬스터 지축점"과 같은 실내 놀이 시설이 있어 가족 단위의 이용객들에게도 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 본건이 인접 호(101호)와 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설(공인중개사 사무소)로 이용 중이라는 점입니다. 이는 향후 구분 등기, 명도, 또는 건물 이용에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. 또한, 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현재 파악된 인수할 보증금은 없으나, 예상치 못한 임대차 관계가 있을 경우 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 3호선 지축역 역세권에 위치한 근린상가로, 주변 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성이 좋습니다. 현재 인접 호와 통합하여 공인중개사 사무소로 이용 중인 점은 해당 업종의 안정성을 보여주지만, 독립적인 사용이나 매각 시 추가적인 고려가 필요합니다. 교통 여건이 우수하고 기본적인 상권이 형성되어 있으나, 임차인 현황 미상 및 인접 호와의 일괄 이용 형태는 명확한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통해 정확한 파악이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지축역 역세권 상가: 3호선 지축역 인근으로 유동인구 확보가 용이하며, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 안정적인 업종 이용: 현재 공인중개사 사무소로 이용 중인 점은 해당 상가의 운영 가능성을 보여줍니다.

* 일괄 매각으로 인한 권리 명확성: 토지와 건물을 일괄 매각받음으로써 소유권 관련 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 1,080,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 수익률, 명도 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 건은 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 부담이 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.