나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87637 [1] 경기도 파주시 야당동 185-4 운정클라우드케이 비동 1,2,3,4층비07호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1-4층 제비07호로서,
(사용승인일: 2013.06.03.)
외벽 : 치장석 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25.)<군사기지 및 군사시설보호법>,제한보호구역(정방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법),<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 고양지원 2024타경87637 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지

* 주소: 경기도 파주시 야당동 185-4, 운정클라우드케이 비동 1,2,3,4층비07호

1.3. 물건 현황

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 320,000,000원

* 건물 사용승인일: 2013년 06월 03일

1.4. 면적 정보

* 토지 면적: 103.07㎡ (약 31.17평)

* 토지 지분: 103.07139999999998㎡ (약 31.17평)

* 건물 면적: 43.95㎡ (약 13.29평)

* 건물 지분: 43.95㎡ (약 13.29평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 소재하고 있습니다.

* 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 단지까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 zone)에 속합니다.

* 또한, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 포함되어 있습니다.

* 일부는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 최정순 (2013.06.18)

* 소유권 이전: 손정금 (2021.06.18, 매매 280,000,000원)

* 강제경매 개시: 주택도시보증공사 (2024.12.19, 298,172,482원) - 말소기준권리

* 주택 임차권: 정진영 (280,000,000원, 2021.06.18 전입, 2021.06.18 확정) - 말소 예정 (등기부상 말소 표기)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정진영

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 06월 18일

* 배당신고일자: 2023년 07월 24일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 인수조건

* 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 데 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다 (2026.06.02.자).

* 제공된 임차인 정보 상 대항력이 없으므로, 본 건 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 야당역 인근으로 역세권의 이점을 가지며, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 비교 물건 시세 (JSON 분석)

* 인근 '태종에비뉴' (2019년식, 65.1㎡, 3층, 다세대주택)의 최근 매매가는 285,000,000원 (2026년 7월 거래 기준)으로 파악되었습니다.

* 이 시세를 기준으로 본 건 면적(43.95㎡)의 시세를 추정하면 약 192,400,000원 수준으로 산출되나, 건물별 특성, 관리 상태, 층수 등에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

* 제공된 JSON 데이터의 거래 시점이 미래 시점(2026년 7월)임을 감안하여 참고하시기 바랍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

* 야당역 및 인근 지역의 병의원 접근이 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 의료시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리관계

* 제공된 정보상 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 별도의 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건변경확약서 제출로 인해 법적 리스크가 상당 부분 완화되었습니다.

6.2. 건물 상태

* 본 건물은 2013년 사용승인되어 건축된 지 10년 이상 경과하였으므로, 노후화에 따른 수리 필요 여부를 반드시 검토해야 합니다.

* 현장 조사가 폐문 등으로 인해 내부 확인이 제한적이었던 점을 감안하여, 실제 건물 상태는 현장 답사를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 시세 변동 가능성

* 감정가(320,000,000원)와 주변 시세 비교 분석 결과(추정치 약 192,400,000원 ~ 285,000,000원 범위) 사이에 상당한 괴리가 존재합니다.

* 향후 부동산 시장 변동성에 따라 시세 변동 리스크가 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 위험 요소

* 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등의 법규상 제한 사항은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 인근에 소재하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 인수조건 변경으로 인해 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적은 물건입니다. 다만, 제공된 비교 시세 정보와 감정가 사이에 상당한 차이를 보여, 낙찰 후 시세 차익을 크게 기대하기보다는 보수적인 접근이 필요해 보입니다. 건축년도가 10년 이상 경과하였으므로, 실제 현장 답사를 통해 건물 상태를 면밀히 점검하고 필요한 수리 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리관계

* 임차인의 대항력이 없으며 HUG의 인수조건변경으로 인해 매수인이 인수할 추가적인 권리 부담이 없습니다.

8.2. 역세권 입지

* 야당역 도보 이용 가능한 위치로, 지속적인 주택 수요가 예상되는 지역입니다.

8.3. 저평가 가능성

* 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성될 가능성이 있으며, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 가능성을 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다.

8.4. 풍부한 토지 지분

* 건물 면적 대비 토지 지분 면적이 높아(약 2.34배), 향후 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 320,000,000원입니다.

임차인의 보증금 280,000,000원은 본 건 매각으로 인해 소멸되므로 인수 대상이 아니며, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

주변 시세 및 유사 물건의 최근 매매가(65.1㎡, 285,000,000원)를 고려할 때, 본 건(43.95㎡)의 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 추정됩니다. 또한, 과거 매매가 280,000,000원도 참고하여 종합적으로 판단할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 근거한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 정보 확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.