나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87842 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 278-10 스위트빌2 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지하1층/지상4층 중 제202호로서

외벽: 스톤코트, 치장벽돌마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.03.30.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 278-10번지에 소재한 스위트빌2 비동 2층202호 다세대주택입니다.

감정평가액은 177,000,000원이며, 토지 면적은 53.00㎡(약 16.03평)이고 건물 면적은 50.11㎡(약 15.16평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황 또한 보통입니다.

건물의 북동측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)에 의해 강제경매로 진행되었습니다.

말소기준권리는 2022년 4월 15일 접수된 재단법인 명의의 가압류(갑4)이며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 주택임차권(을5)으로 임한이씨가 등기되어 있으나, '임차인현황'에는 대항력이 없다고 기재되어 있습니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

또한, 집합건물 등기부 요약상 임차권(을5)은 말소 예정으로 표기되어 있으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어, 특별한 승계되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 166,384,134원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 내유동 지역은 다세대주택을 중심으로 한 주거 단지이며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변 시세는 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 45㎡)의 다세대주택이 45,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 50.11㎡로, 가장 유사한 연식(2013년 준공)의 블루캐슬 3동(2013년 준공, 45.19㎡, 125,000,000원)과 비교 시, 평당 가격은 약 276.6만원으로 산출됩니다.

이 기준으로 본 건의 시장 가치는 약 138,630,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

감정평가액(177,000,000원) 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 내유초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 인근에 있습니다.

토지는 부정형의 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인과 관련하여 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였고, 임차인의 대항력이 없다는 점, 인수 보증금이 0원이라는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크는 현저히 낮다고 판단됩니다.

다만, 경매 절차의 특성상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 해당 지역의 특성상 잠재적인 냄새나 소음 등의 불편이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

임차인의 보증금 인수 리스크가 거의 없다는 점은 본 건의 큰 장점입니다.

다만, 감정평가액 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

건물 노후도를 고려한 수리 비용 및 향후 시세 상승 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적 50.11㎡ (약 15.16평)에 대한 시장 가격은 유사 건물 거래 사례를 토대로 약 138,630,000원에서 118,150,000원 사이로 추정됩니다.

감정평가액 177,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 임차인 관련 특이사항(대항력 포기 확약)을 종합적으로 고려하여, 인수 보증금 0원을 제외한 금액으로 산정합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 130,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.