나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61298 [1] 경기도 파주시 야당동 178-117 비동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재, ""야당역(경의중앙선)"" 남동측 인근에 위치하는 통칭 '다온쉐르빌' 제비동 제1층 제102호로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건내 제1층 제102호로서,
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감등.
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화전설비, 승강설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약4m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경61298 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 178-117 비동 1층102호 (도로명: 경기도 파주시 하우고개길 96-6)

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 52.24㎡ (약 15.80평) / 토지지분: 52.24㎡

건물면적: 43.88㎡ (약 13.27평) / 건물지분: 43.88㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야당동 소재, "야당역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 속합니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 본건 동측으로 폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 24일 접수된 김창균 근저당권(75,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 소멸될 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 2023년 4월 10일 전입하였으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인됩니다. 대항력은 없습니다.

* 임차인 유 : 2021년 7월 14일 전입하였으며, 보증금 230,000,000원, 차임 0원입니다. 등기부등본상 주택임차권(을6)이 존재하나, 말소 예정으로 표시되어 있으며, 임차인 현황상 대항력은 없습니다.

* 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 2일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매사례 비교:

* 인근 "태종에비뉴" (2019년식, 65.1㎡)는 2026년 7월 285,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 43.8만원, 평당 약 1,450만원 수준입니다.

* 인근 "요산아트빌" (2015년식, 56.035㎡)은 2026년 7월 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 26.8만원, 평당 약 885만원 수준입니다.

* 인근 "자연에가" (2015년식, 57.45㎡)는 2026년 7월 180,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 31.3만원, 평당 약 1,036만원 수준입니다.

* 본건(2015년식, 43.88㎡)의 감정가는 232,000,000원(㎡당 약 52.9만원, 평당 약 1,750만원)입니다. 이는 최근 유사 연식의 연립주택 매매 사례 시세 대비 높은 수준이며, 비교 대상인 2019년식 다세대주택 매매 사례 시세와도 차이가 있습니다.

* 제시된 매매 사례들을 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정할 때, 2015년식 다세대주택임을 감안하여 ㎡당 약 30만원 ~ 40만원 수준 또는 신축 연식의 다세대주택 시세(약 40만원 이상)를 고려할 때, 대략 150,000,000원에서 190,000,000원 범위 내외로 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 제1층 제102호입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

* 주변환경: 야당역이 인접해 있어 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 주거단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 관련 서류 및 내용을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

* 시세 차이: 감정평가액(232,000,000원)과 최근 매매 사례 분석을 통한 추정 시장 가치(약 150,000,000원 ~ 190,000,000원) 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 낙찰 후 매도 시 가격 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역은 건축 행위에 직접적인 제약을 주는 경우는 드물지만, 지역 특성을 인지할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 매우 명확한 물건이라는 장점이 있습니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 신중한 접근과 시세 재확인을 통해 합리적인 입찰가를 결정한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안심되는 권리관계: 임차인 관련 인수 부담 없음.

* 역세권 입지: 야당역을 중심으로 한 주거 지역으로 향후 가치 상승 기대.

* 건축 연식: 2015년식으로 비교적 최신 건물이어서 관리 상태 양호 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 232,000,000원입니다.

* 최근 유사 연식 다세대/연립 주택 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 시세는 약 26.8만원 ~ 43.8만원 (평당 약 885만원 ~ 1,450만원) 수준으로 추정됩니다.

* 본건 건물면적 43.88㎡ (약 13.27평)에 적용 시, 추정 시장가치는 약 150,000,000원에서 190,000,000원 범위로 산출됩니다.

* 감정가와 시장 가치 간 차이가 존재하므로, 첫 경매에서 감정가 전액에 입찰하기보다는 시장 가치에 기반한 합리적인 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 시장 가치 추정 범위 상단 또는 감정가 대비 보수적인 접근을 추천합니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원 (감정가 대비 약 69% ~ 78%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.