나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4064 [1] 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운 상가2동 1층109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4064 [1] 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운 상가2동 1층109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매10계 2024타경4064 | 소재지: 서울특별시 중구 다산로 32, 상가2동 1층109호 (신당동,남산타운) | 감정가: 408,000,000원 | 최저가: 326,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경4064 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 844 남산타운 상가2동 1층109호

용도: 근린생활시설

감정가: 408,000,000원

토지면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 중구 신당동, 지하철 3호선 및 6호선 약수역 인근에 위치한 남산타운 상가 내 근린생활시설입니다. 상가 2동 1층 109호이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 408,000,000원입니다.

3. 입지조건

본 대상물건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하며, 지하철 3호선 및 6호선 약수역에서 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 약수역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트 라멘조 철근콘크리트 지붕 4층 건물 중 제1층 제109호로, 외벽은 타일 및 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 '제1종 근린생활시설' 용도로 이용 중이며, 상호명은 '원할머니'입니다. 통상적인 급·배수, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 건부지로 이용 중이며, 차량 통행 가능한 포장도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 도시자연공원구역, 도시철도, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축선 등이 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 소유자 겸 채무자가 망인OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO으로, 상속 등기 및 관련 절차가 선행되었을 가능성이 있습니다. 임의경매의 경우, 매각으로 인해 기존의 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되는 것이 일반적이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, '유동화물건'이라는 특이사항이 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 권리 분석이 필요합니다. 유동화 물건의 경우, 채권 매입 주체 및 관련 계약 관계에 따라 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다. 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 임대차 관계 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 약수역 상권은 3호선과 6호선이 교차하는 더블 역세권으로, 서울 도심과 강남 접근성이 우수합니다. 배후로는 남산타운, 약수하이츠 등 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 약 1만 가구 이상의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 이러한 주거 밀집 지역을 기반으로 하여 병·의원, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 직장인 및 지역 주민을 위한 안정적인 소비 수요가 형성되어 있습니다. 특히, 남산타운 상가는 5,150세대의 대단지 배후 상가로서, 아파트 주민들의 일상적인 이용이 많습니다. 상권은 주거 밀집 단지와 생활 편의 인프라가 결합된 복합 생활 상권의 특징을 보이며, 2020년 이후 매출이 지속적으로 상승하는 안정적인 성장세를 보이고 있습니다.

6. 생활정보

본 물건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하며, 약수역을 중심으로 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 인근에는 롯데백화점, 신세계 백화점 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치해 있으며, 대형마트는 반경 1km 이내에 존재하지 않는 것으로 파악됩니다. 하지만, 남산타운 아파트 단지 내 상가에는 마트, 문구점, 식당, 미용실 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 단지 내에서의 생활 만족도가 높습니다. 또한, 다양한 병·의원과 금융기관이 밀집해 있어 의료 및 금융 접근성도 좋습니다. 교통 측면에서는 3호선과 6호선 환승역인 약수역을 통해 강남, 여의도, 시청 등 주요 업무지구로의 접근이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

'유동화물건'이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 유동화는 채권을 판매하여 자금을 조달하는 과정인데, 이 과정에서 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있으며, 때로는 채권자가 매각 금액을 결정하는 데 영향을 미칠 수 있습니다 (방어 입찰 등). 따라서, 유동화 과정 및 채권 매입 주체에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 감정평가서에 '임대관계 미상'으로 기재된 점은 명도 과정이나 임대 수익률 예측에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다. 현재 '원할머니' 매장으로 이용 중이나, 계약 만료 시점 및 조건에 대한 확인이 필요합니다. 현재 조사된 바로는 인근에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 중심부의 더블 역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑하며, 대규모 아파트 단지를 배후로 풍부한 유동인구와 안정적인 소비 수요를 확보하고 있습니다. 근린생활시설로서 현재 운영 중인 점포는 해당 상권의 활기를 보여주는 지표이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다만, '유동화물건'이라는 특성으로 인해 복잡한 권리 관계나 추가적인 검토가 필요할 수 있으며, 임대 관계 확인 또한 필수적입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* **더블 역세권 입지**: 지하철 3호선, 6호선 약수역 도보 이용 가능한 초역세권으로, 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

* **풍부한 배후 수요**: 5,150세대 규모의 남산타운 아파트 단지를 비롯한 대규모 아파트 단지들의 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 유지가 가능합니다.

* **성장 가능성**: 약수역 상권은 지속적인 매출 상승세를 보이고 있으며, 주변 지역의 재개발 및 정비 사업 가능성도 있어 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다.

* **근린생활시설**: 현재 임대가 맞춰져 운영 중인 근린생활시설(원할머니)로서, 즉시 수익 창출이 가능하거나 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

* **일괄 매각**: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 행사에 용이하며, 향후 개발 또는 활용 계획 수립에 유리합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계