나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102002 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1580-26 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1, 기호2 토지는 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남서울중학교"" 동측
인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설
등이 혼재한 주택지대로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지들 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선(신림역)이
도보 10분거리내에 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호1, 기호2 토지는 대체로 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로써,
각 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 - 동측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각 접함.
기호2 - 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호1,기호2]
도시지역,제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)),가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,교육환경보호구역(상대/절대정화구역
최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관
한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁
고도:194m)<군사기지및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중
점경관관리구역(주요산 주변)

제시목록 외의 물건

후첨 ""내부구조도""참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 ""가"" 신림동 1580-26]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로써,
(사용승인일 : 2016.04.29)
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임

[기호 ""나"" 신림동 1580-29]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로써,
(사용승인일 : 2016.04.25)
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임

이용상태

[기호 ""가"" 신림동 1580-26]

건물표시 ""세진해피룸2""의 다가구 주택으로 이용중이며,

지1 : 주택 (3개호, 현관표시- ""B01호,B02호,B03호"")
1층 : 주택 (3개호, 현관표시- ""101호,102호,103호"")
2층 : 주택 (3개호, 현관표시- ""201호,202호,203호"")
3층 : 주택 (1개호, 현관표시- ""301호"")
옥탑1층 : 계단실

[기호 ""나"" 신림동 1580-29]

건물표시 ""세진해피룸1""의 다가구 주택으로 이용중이며,

지1 : 주택 (3개호, 현관표시- ""B01호,B02호,B03호"")
1층 : 주택 (3개호, 현관표시- ""101호,102호,103호"")
2층 : 주택 (3개호, 현관표시- ""201호,202호,203호"")
3층 : 주택 (1개호, 현관표시- ""301호"")
옥탑1층 : 계단실


등으로 이용중임.

* 세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비,
화재설비, CCTV 등 구비되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 주소: 서울특별시 관악구 신림동 1580-26

* 물건 종류: 다가구주택

* 건축물명: 세진해피룸2 (기호 "가"), 세진해피룸1 (기호 "나")

1.2. 감정가 및 면적

* 총 감정가: 2,948,805,900원

* 토지 면적: 234.90㎡ (약 71.06평)

* 건물 면적: 413.11㎡ (약 125.00평)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사건 번호: 서울중앙지방법원 2025타경102002 (1)

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: "남서울중학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변: 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.

* 교통: 본건 토지들 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신림역이 도보 10분 거리에 소재하여 교통사정은 보통입니다.

* 평가: 제반 주위환경 및 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 - 최종 확인은 동작교육청 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 총 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 주요 임차인 현황:

* 강 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-18, 확정 2022-02-28, 배당 2025-03-25, 대항력 없음

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-03-18, 확정 2019-03-07, 배당 2025-02-12, 대항력 없음

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-10-31, 확정 2016-10-11, 배당 2025-03-21, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-02-08, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-25, 확정 2023-04-10, 배당 2025-02-18, 대항력 없음

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-19, 확정 2021-08-24, 배당 2025-03-19, 대항력 없음

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-26, 확정 2021-03-08, 배당 2025-03-28, 대항력 없음

* 선 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-03, 확정 2019-04-16, 배당 2025-02-17, 대항력 없음

* 손 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-18, 확정 2021-12-31, 배당 2025-04-03, 대항력 없음

* 왕 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-25, 확정 2020-12-29, 배당 2025-03-05, 대항력 없음

* 우 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-01, 확정 2020-12-29, 배당 -, 대항력 없음

* 유 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-29, 확정 2022-03-04, 배당 2025-04-07, 대항력 없음

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-04-28, 확정 2020-04-01, 배당 2025-03-26, 대항력 없음

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-03, 확정 2022-04-20, 배당 2025-02-18, 대항력 없음

* 정 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-08-06, 확정 2018-07-09, 배당 2025-04-04, 대항력 없음

3.2. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2015-10-15 접수된 농업협동조합자산관리회사의 을1 근저당권 (금576,000,000원)입니다.

* 소유권 이전: 김근국 명의로 2015-10-15 소유권이전 등기되었습니다.

* 주요 말소 권리: 을1 근저당권, 관악구청 및 성동세무서장, 관악세무서장의 압류, 다수의 주택임차권 등이 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다.

* 미말소 권리: 갑8/갑7 토지 및 건물에 대한 김천우 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약, 2023-12-04, 2024-07-23)는 말소되지 않았습니다.

* 임의경매 개시 결정: 갑10/갑9로 서울서남부농업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정(2025-01-31, 1,028,415,733원)이 등기되어 있으며, 이는 본 경매(2025타경102002)와 동일한 건으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리 분석

* 말소기준권리는 2015-10-15 접수된 근저당권입니다.

* 위 임차인 현황에서 확인된 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임대차 관계가 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 소유권이전청구권가등기(김천우)는 말소 표시가 되어 있지 않아, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 주요한 법적 리스크입니다.

* '중복사건' 표기는 유사하거나 관련된 다른 경매 절차가 존재함을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

* 신림역 일대는 서울 서남부의 주요 상업 및 교통 중심지로서, 풍부한 유동인구와 다양한 상업시설을 갖추고 있습니다.

* 본 물건지는 주택가에 위치하나, 도보 10분 거리에 신림역이 있어 역세권의 이점을 누리며 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 서울대학교 등 교육기관이 있어 잠재적인 임대 수요층 확보에 긍정적입니다.

4.2. 주변 혐오시설 유무

* 현재 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 소음, 악취 발생 가능성이 있는 시설의 존재 여부는 현장 답사를 통해 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 남서울중학교, 신림고등학교 등 다양한 교육기관이 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 지하철 2호선 신림역을 중심으로 대형마트, 백화점, 병원, 금융기관, 문화시설 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

* 소유권이전청구권가등기(김천우): 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 향후 소유권 관련 분쟁 소지가 있습니다.

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중이거나 예정될 수 있어, 경매 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 건물 상태: 2016년 사용승인으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 실제 현황 확인: 건축물대장, 등기부등본과 실제 건물의 이용 현황, 면적, 구조 등이 일치하는지 현장 확인이 필수적입니다. (제시외면적 0 확인)

7. 종합 의견

본 건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다가구주택으로, 지하철 2호선 신림역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물의 연식 또한 비교적 짧아 즉각적인 대규모 투자보다는 안정적인 임대 수익 창출에 유리한 물건으로 판단됩니다. 현재 거주 중인 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다. 다만, 말소되지 않을 가능성이 있는 소유권이전청구권가등기 및 중복사건이라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 투자 결정 전 철저한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 신림역 도보 10분 거리로 교통이 매우 편리하며, 주변의 풍부한 배후수요를 활용할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수 가구의 임대를 통해 꾸준한 현금 흐름을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 없이 활용 가능합니다.

* 주택가 내 위치: 대규모 상업지구와 인접하면서도 주택가에 위치하여 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,948,805,900원을 기준으로 하되, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 시장 전망, 그리고 특히 소유권이전청구권가등기와 같은 법적 리스크 해소 가능성 및 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 법적 불확실성으로 인한 잠재적 가치 하락 요인을 감안하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.