나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146704 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1132-5 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146704 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1132-5 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매11계 2024타경146704 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1132-5 | 감정가: 3,289,369,400원 | 최저가: 2,631,496,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울남부지방법원 2024타경146704 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146704 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1132-5

용도: 다가구주택 (현황: 원룸형 주택으로 추정)

감정가: 3,289,369,400원

토지 면적: 262.00㎡ (약 79.26평)

건물 면적: 580.70㎡ (약 175.68평)

제시외 건물 면적: 110.00㎡ (약 33.28평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 권OO

채권자: 성OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2023년 4월 26일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "동서초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

지적도상 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물입니다.

외벽은 돌붙임 마감 등이며, 창호는 새시창호로 시공되었습니다.

건축물대장상 용도는 근린생활시설 및 다중주택이나, 현재는 원룸형 주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

후첨 "지적 및 건물개황도"에 표기된 제시외 건물도 본 매각에 포함됩니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되므로, 통상적으로 낙찰 후 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸하게 되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

하지만, 말소기준권리보다 선순위인 권리, 인수되는 유치권, 법정지상권 등의 특이사항이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 상세한 권리 분석과 현장 조사가 필요합니다.

건물주 또는 채무자가 거주하고 있을 가능성이 있으며, 임대차 관계는 현재 미상으로 파악되므로 명도 대상, 인도 조건 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 탄탄합니다.

주변에 다세대, 다가구 주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 동서초등학교의 존재는 학생 및 관련 종사자들의 임대 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

다가구주택으로서 개별 원룸 또는 소형 주택의 임대 수익을 기대할 수 있으며, 지역 내 안정적인 주거 수요를 고려할 때 지속적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 동서초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

주거 밀집 지역 특성상 마트, 편의점, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 이를 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물에 대한 철거 비용 또는 원상복구 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.

임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

공항 관련 법규(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)에 따라 향후 건물 증축, 재건축, 리모델링 시 고도 제한 등 제약이 있을 수 있으므로 관련 규정을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

제2종일반주거지역(7층 이하) 규제로 인해 건물의 최고 층수 및 용적률 등에 제한이 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 일반 주거용 건물에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 입지가 우수한 지역에 자리한 신축 다가구주택입니다. 2023년에 사용 승인된 건물로서 최신 건축 기준을 따르고 있으며, 즉시 임대 수익 창출이 가능한 상태입니다. 주거 밀집 지역의 탄탄한 배후 수요와 편리한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있어 안정적인 투자가치가 기대됩니다. 다만, 공항 관련 제한 구역, 제시외 건물, 미상 임대차 관계 등은 꼼꼼한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

최신 신축 건물 (2023년 사용승인)로 상품성이 높습니다.

다가구, 다세대 주택이 밀집한 지역으로 안정적인 주거 수요 확보가 용이합니다.

동서초등학교 인접, 버스 정류장 근접 등 우수한 교통 및 교육 환경을 자랑합니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 제시외 건물 포함하여 전체 자산 가치를 활용할 수 있습니다.

향후 시세 상승 잠재력이 있는 지역 내 투자 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계