나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142733 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142733 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제6층 제603호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경142733
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제102동 제6층 제603호 (가산동, 금강노블레스)
• 감정가: 280,000,000원
• 최저가: 224,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매11계 2024타경142733 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제102동 제6층 제603호 (가산동, 금강노블레스) | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 224,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2024타경142733 (1) 사건을 기반으로 작성되었습니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142733 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제6층 제603호

용도: 오피스텔

감정가: 280,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 한OO

채무자: 한OO

채권자: 최OO

구분건물감정평가요항표 요약

- 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

- 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제6층 제603호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 새시창호 등임.

- 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

- 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태:

- 가산동 234-2: 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(2013-03-11), 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

- 가산동 234-3: 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m-12m)(2024-06-27), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(2013-03-11), 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

- 공부와의 차이: 해당사항 없음.

- 기타참고사항: 임대사항은 미상임.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 디지털 산업단지 및 다수의 오피스텔, 주거 시설과 상업 시설이 밀집한 지역에 속합니다. 주변에 세일중학교가 인접해 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 가산동 일대는 직주근접성이 뛰어나며, 다양한 편의시설과 업무 시설이 발달한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 최OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(한OO)이며, 소유권은 경매 절차를 통해 낙찰자에게 이전됩니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 매각으로 인해 선순위 권리를 제외한 대부분의 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 미등기 전세권, 유치권 등 특수 권리 관계의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요할 수 있습니다. 현재 제공된 정보상으로는 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 임차인이 존재할 경우 협의가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

가산동은 서울 서남권의 대표적인 IT 산업단지인 가산디지털단지와 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰이 위치하여 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 해당 물건은 이러한 복합 상권 내에 위치하며, 오피스텔, 주거 시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 있어 배후 수요가 존재합니다. 공장 지역도 혼재되어 있어 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상권의 특징도 일부 나타날 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 금강노블레스 오피스텔 내에 위치하며, 건물은 철근콘크리트 구조로 13층 건물 중 6층에 해당합니다. 기본적인 주거 및 업무에 필요한 설비(위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 소화전)가 갖추어져 있습니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 있으며, 학교, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대사항 미상'입니다. 명도 시 점유자가 존재할 경우 명도 저항이나 추가적인 협상 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건 토지이용계획에 따라 준공업지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등 다수의 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 건물 증축, 개축, 또는 용도 변경 시 제약이 될 수 있으므로, 투자 전 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 주변에 공장 지역이 혼재하고 있어, 일부 소음이나 환경적인 영향을 받을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

서울남부지방법원 2024타경142733 (1) 사건의 본 물건은 가산동의 준공업지역 내 오피스텔로, 직주근접성과 상업 시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 8천만 원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 13.22㎡, 30.69㎡입니다. 강제경매로 진행되어 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미확인 및 다양한 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변의 복합적인 상권 및 주거 환경은 안정적인 수요를 기대하게 하는 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **입지**: 가산디지털단지 인근으로 풍부한 임대 수요 및 직주근접성이 뛰어난 지역입니다.

2. **가격**: 감정가를 기준으로 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

3. **활발한 지역 경제**: 디지털 산업단지와 상업 시설 발달로 인한 지속적인 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

4. **명도 협상**: 임대차 관계 미확인 부분을 면밀히 파악하고, 명도 절차를 사전에 계획하여 비용 및 시간 소요를 최소화하는 것이 중요합니다.

주변 환경 분석:

서울특별시 금천구 가산동 234-2 일대는 서울 서남권의 주요 업무 및 산업 지구로, 다수의 IT 기업, 공장, 오피스텔, 주거 시설, 상업 시설이 혼재하고 있습니다. 이러한 복합적인 환경은 다양한 수요층을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 구체적으로 인근에 대형 쇼핑몰(마리오아울렛 등) 및 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 확인된 정보나 일반적인 가산동 지역 특성상, 심각한 수준의 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 보고는 찾기 어렵습니다. 다만, '공장'이 혼재한다는 점은 일부 환경적인 요인(소음, 분진 등)에 민감한 거주자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계