나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138604 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-92 모노6차 제4층 제402호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138604 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-92 모노6차 제4층 제402호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매11계 2024타경138604 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로32길 29-36, 제4층 제402호 (화곡동, 모노6차) | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 186,400,000원 | 용도: 연립주택

1. 서울남부지방법원 2024타경138604 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138604 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-92 모노6차 제4층 제402호

용도: 연립주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 22.47㎡ (약 6.8평)

토지 지분율: 2247

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.98㎡ (약 9.1평)

건물 지분율: 2998

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 공원 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 402호로, 외벽은 벽돌쌓기 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부는 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 이용 및 현황

토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있으며, 남동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO이고 채권자는 김OO입니다. 채권자의 신청에 의해 강제경매가 개시되었으므로, 일반적인 채권 관계를 파악할 수 있습니다. 권리 분석 시 말소기준권리 및 그 이후의 권리 관계, 임차인 현황 등을 면밀히 검토해야 하며, 상세한 내용은 경매 법원에서 제공하는 서류를 통해 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 학교와 지하철역이 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 다양한 형태의 공동주택이 혼재되어 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 다소 거리가 있습니다.

1.7. 생활정보

본건은 화일초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다. 또한 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다만, 임대 내역은 현재 파악되지 않고 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 유의사항은 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 표기되어 있다는 점입니다. 이는 불법 건축 행위로, 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분이 내려질 수 있으며, 매매 시에도 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 속해 있어 항공기 소음 피해와 함께 건축 시 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 역세권(지하철 5호선 화곡역)에 위치한 주거용 부동산으로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 하지만, 집합건축물대장 상 위반건축물(무단증축) 등재 사실은 본건의 가치를 크게 저해할 수 있는 중대한 하자이므로, 이에 대한 정확한 확인과 향후 발생 가능한 법적, 행정적 문제에 대한 심도 있는 검토가 반드시 필요합니다. 공항 인근 지역이라는 점도 소음 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

위반건축물이라는 명확한 리스크에도 불구하고, 향후 건축 관련 규제 완화나 합법화 가능성, 또는 리스크를 반영한 시세 차익을 기대하는 투자자에게는 고려의 대상이 될 수 있습니다. 다만, 철저한 사전 조사와 법적, 행정적 위험을 감수한 적극적인 투자가 요구됩니다. 또한, 교통 편의성이 우수한 점은 장기적인 주거 가치 측면에서 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계