나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경128372 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-3 마곡에비앙 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경128372 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-3 마곡에비앙 제10층 제1004호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경128372
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로 411, 제10층 제1004호 (마곡동, 마곡에비앙)
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매11계 2023타경128372 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 411, 제10층 제1004호 (마곡동, 마곡에비앙) | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 68,096,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경128372 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 793-3 마곡에비앙 제10층 제1004호

용도: 오피스텔

감정가: 133,000,000원

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분율: 0%

건물 면적: 18.97㎡ (약 5.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 중OOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 강OOO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "서울등명초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 발산역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층, 지상10층 건물 내 제10층 제1004호입니다.

사용승인일: 2015년 8월 21일

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용 상태:

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생설비, 급배수설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m-35m)(저촉), 도로(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 해당합니다. 주변으로 오피스텔, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 직주근접 및 생활 편의성이 우수한 지역입니다. 특히 마곡지구는 첨단 산업 단지와 연구 단지가 밀집한 자족 도시로 조성되어 있어 지속적인 발전 가능성을 가진 지역으로 평가됩니다.

1.4. 권리 분석 (대지권 미등기 이슈 상세 설명)

본 경매 물건의 가장 중요한 특징이자 잠재적 리스크는 토지의 소유권 대지권이 현재까지 설정되지 않았다는 점입니다. 감정평가 과정에서 대지권 등기가 신청되지 않은 상태임이 확인되었으나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분 건물과 대지사용권은 일체성을 가지며, 통상적으로 이에 따라 거래가 이루어집니다. 따라서 본 감정평가는 추후 적정 대지지분이 귀속될 것을 전제로 이루어졌습니다. 경매 진행 시 낙찰자는 추후 발생하는 대지권 관련 절차 및 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.5. 상권 분석

마곡지구는 LG사이언스파크, 롯데, 코오롱 등 대기업 R&D 센터 약 150여 개가 입주한 서울 서부권의 신흥 경제 허브로 부상하고 있습니다. 약 16만 5천 명에 달하는 배후 직장인 수요를 기반으로 하며, 주중 점심시간대 및 저녁 시간대 상권이 활성화되어 있습니다. 발산역, 마곡역, 마곡나루역 등 트리플 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 개발되어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

1.6. 생활 정보

단지 내에는 지역난방 시스템, 지하주차장, 승강기 등 현대적인 주거 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 서울등명초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다. 또한, 발산역을 통해 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설에 쉽게 접근 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 대지권 미등기: 본 물건은 대지권 등기가 미처리된 상태로, 향후 대지권 확보 절차 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 가장 큰 투자 리스크 요인이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

2. 공항 관련 제한: 본 건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다. 이는 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 건물 신축 및 증축 시 높이 제한 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 김포공항의 이전 논의가 있으나, 현 시점에서는 해당 지역이 공항 관련 규제의 영향을 받을 수 있음을 인지해야 합니다.

3. 과밀억제권역: 수도권 과밀억제권역에 속해 있어 향후 사업 확장이나 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

4. 임대 현황 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 잠재적인 가치 상승이 기대되는 오피스텔입니다. 편리한 교통 여건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 대지권 미등기라는 중대한 권리상의 문제가 존재하며, 공항 관련 제한 사항도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 대지권 확보 방안 및 관련 비용을 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내려야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 마곡지구 개발 호재: 첨단 산업 단지 및 연구 단지 조성으로 인한 지속적인 직장인 수요 증가 및 지역 가치 상승 기대.

2. 역세권 입지: 발산역 인근으로 교통 편리성 및 배후 수요 확보 용이.

3. 소형 면적: 18.97㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 및 투자용으로 접근성이 용이할 수 있습니다.

4. 권리 문제 해결 시 가격 상승 여력: 대지권 미등기 이슈가 해결될 경우, 안정적인 소유권 확보로 인해 가치 상승이 가능할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계