나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [10] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제118호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [10] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제118호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매11계 2025타경10012 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로 584 신도림팰러티움, 제1층 제118호 | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 118,784,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경10012 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10012 (10)

소재지: 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제118호

용도: 근린생활시설

감정가: 232,000,000원

토지면적: 4.32㎡ (약 1.31평)

토지지분: 4.32㎡ (약 1.31평)

건물면적: 23.29㎡ (약 7.05평)

건물지분: 23.29㎡ (약 7.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 ‘신미림초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 환경이 양호한 편입니다. 본건이 소재한 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 구로역 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 북서측으로는 노폭 약 40m의 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 등기사항전부증명서상 표제부 표시번호 2번 등기원인 및 기타사항에 (2)토지 및 (4)토지의 을구 지상권설정등기가 별도 등기로 존재합니다. 이는 토지 이용에 있어 추가적인 권리 관계를 파악해야 함을 시사합니다. 공부상 독립된 구분점포이나, 현황은 여러 호수(기호 1~10)가 경계벽 없이 통합 사용하다 공실 상태로 존치되어 있으며, 일부 호수(기호 8과 9 사이)는 경계벽 일부를 제거하고 문을 만들어 사용하고 있습니다. 모든 호수(기호 1~10)가 현재 공실 상태입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신도림동 및 구로역 일대는 대규모 아파트형 공장들과 벤처회사들이 밀집한 지역으로, 하루 평균 약 12만 명 이상의 유동인구를 가진 IT 기반 산업단지 상권의 특징을 보입니다. 구로역 주변은 발달상권으로 지정되어 있으며, AK플라자, NC백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 서울 서남부의 주요 교통 및 상업 중심지 역할을 합니다. 직장인들을 대상으로 하는 상권 특성상 평일 점심 및 저녁 시간대에 매우 활발하며, 높은 소비력을 가진 배후 수요층을 확보하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 신미림초등학교 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 1호선 구로역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다. 구로역 주변에는 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

입찰 시 유의할 점은 현재 일부 호수(기호 1~9)가 통합 사용 중이며, 개별 호수 낙찰 시 인접 호수 소유자와의 협의를 통한 원상복구 비용이 발생할 수 있다는 점입니다. 또한, 토지(2) 및 (4) 토지에 설정된 지상권 등기 등 복잡한 권리 관계는 소유권 행사 및 이용에 제한을 줄 수 있으므로 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 현재 모든 호수가 공실 상태이므로, 명도 및 임차인 확보까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 구로역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나고, 주변에 대형 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 속해 있어 상권 잠재력이 높습니다. 다만, 통합 사용 중인 호수의 원상복구 문제와 지상권 설정 등 복잡한 권리 관계, 그리고 현재 공실 상태는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토하고 재활성화 계획을 수립한다면 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 높은 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 다양한 상업, 업무, 주거 시설과 인접하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 비교적 소형 면적의 근린생활시설로서 초기 투자 부담을 줄일 수 있으며, 재활성화 기회를 통해 가치를 증대시킬 수 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 특별히 악취를 유발하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계