나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [9] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재‘신미림초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 1호선 구로역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상26층 건물 내 제1층 제109호 외 9개 호수로서,
(사용승인일 : 2006-10-09)

외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

-기호 1 ~ 3 : 경계벽 없이 통합 사용하다 공실, 경계벽 없는 상태 그대로 존치, 출입문 1개
(공부상 제2종근린생활시설)

-기호 4 ~ 9 : 경계벽 없이 통합 사용하다 공실, 경계벽 없는 상태 그대로 존치, 출입문 1개
(기호 8과 9 사이는 경계벽의 일부만 제거후 문을 만들어 사용, 공부상 제2종근린생활시설)

-기호 10 : 현황 공실(공부상 제2종근린생활시설)

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형 평지로서, 아파트/오피스텔/근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신도림동 412-3 (대표필지)
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

기호 1 ~ 9의 경우 공부상 독립된 구분점포이나, 현황은 아래와 같음.

-기호 1 ~ 3 : 경계벽 없이 통합 사용하다 공실, 경계벽 없는 상태 그대로 존치, 출입문 1개

-기호 4 ~ 9 : 경계벽 없이 통합 사용하다 공실, 경계벽 없는 상태 그대로 존치, 출입문 1개
(기호 8과 9 사이는 경계벽의 일부만 제거후 문을 만들어 사용)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호 1 ~ 10 모두 현황 공실임.

- 기호 1 ~ 9의 경우 개별호수 낙찰시 인접호수 소유자와 협의 등을 통한 원상회복 비용이 발생할 수 있으니 입찰시 유의하여 주시기 바람.

- 기호 1 ~ 10 등기사항전부증명서상 표제부 표시번호 2번 등기원인 및 기타사항에 (2)토지 및 (4)토지의 을구 지상권설정등기 별도등기 있음으로 표기되어 있으니 참고하시
기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 신도림동 412-3번지, 신도림팰러티움 제1층 제117호에 소재하는 근린상가입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10012(9)이며, 감정평가액은 232,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 4.32㎡(약 1.31평)이며, 건물 면적은 23.29㎡(약 7.05평)입니다.

채권자는 수협은행이며, 본 물건은 유동화 물건 및 공동 담보 물건의 특수성을 가집니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 신도림동에 위치하며, 지하철 1호선 구로역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

또한, 대형 상업시설, 업무시설, 아파트 단지가 혼재된 지역으로 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

건물은 차량 진출입이 용이하며, 북서측으로는 노폭 약 40m의 포장도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 건물 및 내부상태

신도림팰러티움은 철근콘크리트 구조로, 지하 5층, 지상 26층 규모이며 본건은 그 중 제1층에 위치합니다.

건물 사용승인일은 2006년 10월 9일입니다.

외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

본건은 공부상 제2종 근린생활시설로 되어 있으나, 감정평가서 요약에 따르면 제109호부터 제117호까지 총 10개 호수가 경계벽 없이 통합되어 사용되다가 현재는 모두 공실 상태로 존치되어 있습니다.

일부 호수에서는 경계벽이 제거되고 문이 설치된 상태로 사용된 흔적이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 10월 27일자 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을6)으로, 이보다 후순위로 설정된 근저당권, 채권근질권, 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 2토지 을구 1번, 2번, 3번 및 4토지 을구 1번의 지상권설정등기가 기재되어 있습니다. 이는 등기부등본 상 지상권설정등기가 말소된 것으로 표기되어 있는 것과 상반되는 내용이므로, 입찰 전 해당 지상권의 실질적인 내용과 효력, 그리고 토지 소유주(서울특별시 구로구)와의 관계에 대해 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 신도림동 일대는 서울의 주요 업무 및 상업 지구로, 역세권의 이점을 바탕으로 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

인근의 대형 백화점, 쇼핑몰, 오피스 빌딩 등은 상권의 가치를 더욱 높여주는 요소입니다.

근린상가로서 주변의 주거 및 업무 시설 종사자들을 주요 고객으로 확보할 수 있으며, 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

현재 공실 상태이나, 이는 향후 정상화 시 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 신미림초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 편의시설과 문화시설을 이용하기에 편리한 환경입니다.

주변 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 개발되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 지역 분석 결과, 현재까지 특별히 확인된 바는 없습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동 담보 물건: 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계 및 채권의 특성을 가질 수 있어 추가적인 분석이 필요합니다.

* 전유 부분의 통합 사용: 여러 호수가 경계벽 없이 통합되어 사용되다가 공실 상태이므로, 개별 호수로 명확히 구분하고 원상복구하는 과정에서 인접 소유주와의 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 지상권: 물건명세서에 명시된 지상권의 존재는 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있으며, 이는 토지 사용에 제약을 주거나 추가적인 비용을 발생시킬 수 있습니다. 등기부등본 상 말소된 것으로 보이는 부분과의 상충점에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 단기간 내 임차인을 확보하지 못할 경우 공실로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 상업 지구인 신도림동에 위치한 1층 상가로, 뛰어난 입지와 배후 수요를 바탕으로 한 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만 유동화 및 공동 담보 물건이라는 특수성과 더불어, 통합 사용되던 여러 호수의 원상복구 문제, 그리고 무엇보다 소멸되지 않는 지상권으로 추정되는 권리 관계는 본건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 매우 중요한 요소입니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확히 해소할 수 있다는 확신이 있을 때 신중하게 접근할 것을 권유합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 1층 상가: 구로역 인근의 탁월한 입지 조건.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대형 상업, 업무, 주거 단지를 통한 안정적인 고객 확보 가능성.

* 소형 면적: 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 시장 진입 가능.

* 성장 잠재력: 신도림 및 구로 지역의 지속적인 개발 및 상권 활성화 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

본건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 유동화 및 공동 담보 물건이라는 점, 그리고 여러 호수가 통합된 상태에서의 원상복구 비용 및 시간, 미소멸 지상권으로 인한 잠재적 부담 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 물건명세서에 명시된 지상권의 효력 유무 및 범위에 대한 명확한 확인이 최우선입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여, 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근해야 할 것입니다.

잠재적 리스크 해소 비용, 명도 비용, 그리고 예상되는 공실 기간 및 정상화 비용 등을 감안할 때, 감정가의 70%~80% 수준 (약 1억 6천만원 ~ 1억 8천 5백만원)에서 신중하게 검토하되, 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.