나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [9] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제117호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [9] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제117호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경10012
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로 584 신도림팰러티움, 제1층 제117호
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매11계 2025타경10012 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로 584 신도림팰러티움, 제1층 제117호 | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 118,784,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경10012 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 신도림동 412-3에 소재한 신도림팰러티움 내 제1층 제117호입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10012 (9)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 감정가는 232,000,000원이며, 토지 면적은 4.32㎡(약 1.31평)이고 건물 면적은 23.29㎡(약 7.05평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하5층/지상26층 건물 내 제1층에 위치하며, 사용승인일은 2006년 10월 9일입니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 내벽은 모르타르위 페인팅 및 인테리어, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용 상태에 따르면, 기호 1~3호 및 기호 4~9호는 경계벽 없이 통합 사용하다 공실 상태로 존치되어 있으며, 각각 출입문 1개를 가지고 있습니다. 공부상으로는 제2종 근린생활시설로 되어 있습니다. 기호 10호 역시 현황 공실 상태이며, 공부상 제2종 근린생활시설입니다. 기호 8호와 9호 사이는 경계벽 일부가 제거 후 문으로 사용된 흔적이 있습니다.

내부 설비로는 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지는 4필지로 이루어진 사다리형 평지로서, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

공부상 독립된 구분 점포이나, 현황은 기호 1~9호 모두 경계벽 없이 통합 사용 중이며 공실 상태입니다.

* 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 ‘신미림초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 구로역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 매우 양호합니다. 또한, 본건 소재 건물 북서측으로는 노폭 약 40m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다. 구로역 인근으로는 NC백화점, AK플라자, 현대백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 편의시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

권리분석

말소기준권리: (별도 확인 필요)

인수되는 권리: 등기사항전부증명서상 표제부 표시번호 2번 등기원인 및 기타사항에 (2)토지 및 (4)토지의 을구 지상권설정등기가 별도 등기되어 있습니다. 해당 지상권의 인수 여부 및 말소 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

기타 사항: 공부상 독립된 구분점포이나, 현황은 통합 사용 중으로, 향후 개별 호수 낙찰 시 인접 호수 소유자와의 협의 및 원상회복 비용 발생 가능성이 있습니다.

상권분석

본 물건이 위치한 신도림동 및 인근 구로역 일대는 대형 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 구로역 주변으로는 직장인 및 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다. 인근에 위치한 신도림팰러티움 건물 자체 내에도 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

생활정보

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있으며, 지하주차장 이용이 가능합니다. 구로역 인근의 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설을 편리하게 이용할 수 있으며, 신미림초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

잠재적 리스크

현황 공실: 본건 기호 1~10호 모두 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

협의 및 원상회복 비용: 기호 1~9호의 경우 공부상 독립된 점포이나, 현황은 통합되어 사용되고 있어, 개별 호수로 낙찰될 경우 인접 호수 소유자와의 협의 및 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.

지상권 설정 등기: (2)토지 및 (4)토지에 을구 지상권 설정 등기가 별도 등기되어 있어, 해당 권리 관계를 면밀히 분석하고 인수 여부를 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한 사항: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 묶여 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 구로역 역세권에 위치하며, 주변에 대형 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 입지적 강점을 지니고 있습니다. 또한, 대중교통 접근성이 뛰어나고 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 지상권 설정 등기와 같은 복잡한 권리 관계, 그리고 현황과 공부상 차이로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

투자 포인트

역세권 상가의 잠재력: 구로역을 중심으로 한 지역 발전 가능성과 풍부한 유동인구를 고려할 때, 향후 임대 수익 증대 또는 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

활용 방안 모색: 현재 공실 상태를 적극적으로 활용하여, 내부 공간 재구성 및 리모델링을 통해 경쟁력 있는 상가로 탈바꿈시킬 잠재력이 있습니다.

권리 분석의 중요성: 지상권 설정 등기 등의 권리 관계를 전문가와 함께 철저히 분석하여, 예상치 못한 추가 비용 발생을 최소화하고 안전한 투자를 계획해야 합니다.

지역 개발 호재 확인: 구로역 및 신도림동 일대의 개발 계획 등 추가적인 호재가 있는지 파악하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계