나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [7] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제115호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [7] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제115호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경10012
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로 584 신도림팰러티움, 제1층 제115호
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매11계 2025타경10012 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로 584 신도림팰러티움, 제1층 제115호 | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 130,560,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경10012 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10012 (7)

소재지: 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제115호

용도: 근린생활시설

감정가: 2억 5천 5백만원

토지 면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

건물 면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 신도림동에 소재하며, ‘신미림초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 구로역 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 북서측으로는 노폭 약 40m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 속해 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.

등기사항전부증명서상 표제부 표시번호 2번 등기원인 및 기타사항에 (2)토지 및 (4)토지의 을구 지상권 설정 등기가 별도 등기로 표기되어 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 여부 및 법적 효력을 면밀히 검토해야 할 중요한 사항입니다.

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 특수성이 있을 수 있으므로 권리 관계를 신중하게 확인해야 합니다.

임의경매의 경우 통상적으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 낙찰로 인해 소멸되나, 실제 권리 관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

신도림동은 서울 서남부의 주요 교통 요충지이자 복합 상업·문화 중심지로 발달한 지역입니다.

본건이 속한 신도림팰러티움은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합된 건물로, 주변에 대규모 상업 시설(예: 타임스퀘어, 디큐브시티 등)이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

근린생활시설로서, 주변의 아파트 단지 및 오피스텔 거주자, 인근 업무시설 종사자를 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

하지만 현재 본건(기호 1~10호) 모두 공실 상태이며, 여러 개의 호수가 통합되어 사용되다가 현재 공실로 유지되고 있어, 임차인 모집 및 안정적인 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다.

특히, 기호 1~9호의 경우 공부상으로는 구분점포이나 현황 통합 사용되던 부분이 있어, 개별 호수로 낙찰 시 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 신미림초등학교, 구로초등학교, 신도림중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

신도림역 및 구로역 등 주요 교통 허브가 가까워 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

대형 쇼핑몰, 문화 시설, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설이 풍부하여 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 모든 호수가 공실 상태이므로, 임차인 모집 및 공실 해소까지 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 이는 초기 투자 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

기존 통합 사용으로 인한 원상회복 문제는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 높입니다. 특히 인접 호수 소유자와의 협의 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

등기부상 토지에 설정된 지상권은 물건의 가치 및 활용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 정확한 법적 효력과 말소 가능성에 대한 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

유동화 물건이라는 특성상, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 매각 절차가 진행될 수 있어 주의가 필요합니다.

2006년에 사용 승인된 건물로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 지역에서 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역의 특성상 일부 유흥업소 등이 존재할 수 있으나, 본건 물건의 근린생활시설 용도 및 학교와의 거리 등을 고려할 때 직접적인 부정적 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 역세권 개발 지역인 신도림동에 위치한 근린생활시설로서, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

소형 면적으로 비교적 낮은 투자금으로 접근이 가능하다는 점은 장점입니다.

하지만 전 호수 공실, 통합 사용 흔적, 등기부상 지상권 설정 등 잠재적 리스크 요인이 상당하므로, 철저한 사전 조사와 분석이 요구됩니다.

투자 결정 전에 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 주변 상권 동향, 권리 관계 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

서울의 주요 교통 허브인 신도림역 인근의 우수한 입지 조건을 바탕으로, 향후 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

소형 상가로서 상대적으로 적은 투자금으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

지속적인 개발이 이루어지고 있는 신도림 일대의 가치 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

공실 리스크 해소 및 임대 계약 체결에 성공할 경우, 꾸준한 현금 흐름을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로서의 가치를 지닙니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계