나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [4] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제112호 근린상가 경매
매각기일: 2026-03-31
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [4] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제112호 근린상가 경매
- 사건번호: 2025타경10012
- 주소: 서울특별시 구로구 경인로 584 신도림팰러티움, 제1층 제112호
- 용도: 근린상가
서울남부지방법원 경매11계 2025타경10012 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로 584 신도림팰러티움, 제1층 제112호 | 감정가: 184,000,000원 | 최저가: 94,208,000원 | 용도: 근린상가
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10012 (4)
소재지: 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제112호
물건종별 (용도): 근린생활시설
감정가: 184,000,000원
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
토지면적: 3.31㎡ (약 1.00평)
건물면적: 17.85㎡ (약 5.40평)
사용승인일: 2006년 10월 09일
1.2. 입지조건
주변 환경:
본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 '신미림초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대형 상업시설, 업무시설, 아파트 단지 및 다른 근린생활시설들이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.
교통 환경:
건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 구로역이 도보 약 3분 거리에 위치해 있습니다. 또한 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.
주변 시설:
신도림팰러티움 건물 자체는 주상복합 건물로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 함께 입점해 있습니다. 인근 2~5분 거리에 다양한 맛집들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 구로역 주변으로 쇼핑몰, 백화점 등 대형 편의시설 이용이 편리합니다.
1.3. 건물 현황
건물 구조 및 상태:
본건은 철근콘크리트 구조의 지하 5층/지상 26층 건물 내 제1층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 내벽은 모르타르 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다. [cite:Original Prompt]
이용상태 (공실 여부, 내부 상태):
현재 본건을 포함한 해당 건물 내 호수들은 모두 공실 상태로 파악됩니다. [cite:Original Prompt] 공부상으로는 독립된 구분점포이나, 현황상으로는 여러 호수가 경계벽 없이 통합되어 사용되거나, 일부 경계벽만 제거된 상태로 존치되어 있습니다. [cite:Original Prompt]
설비 내역:
건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다. [cite:Original Prompt]
1.4. 토지 현황
토지 이용 상태:
본건 토지는 4필지가 일단의 사다리형 평지로 구성되어 있으며, 현재 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. [cite:Original Prompt]
인접 도로 상태:
건물 북서측으로 노폭 약 40m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. [cite:Original Prompt]
토지이용계획 및 제한사항:
본건 소재지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 도시계획법규 적용을 받고 있습니다. [cite:13, Original Prompt]
1.5. 권리분석
등기부상 권리관계:
등기사항전부증명서상 표제부 표시번호 2번 등기원인 및 기타사항에 (2)토지 및 (4)토지의 을구 지상권설정등기가 별도 등기되어 있는 것으로 확인됩니다. 이는 소유권 외 권리관계가 존재함을 의미하므로, 입찰 시 반드시 확인이 필요합니다. [cite:Original Prompt]
1.6. 상권분석
업종 적합성:
본건은 제2종근린생활시설 용도로 공부상 등재되어 있으며, 현재 공실 상태입니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재된 지역 특성상, 소매점, 서비스업 등 다양한 근린생활시설 업종이 입점하기에 적합한 입지입니다.
주변 상권 특성:
구로역 및 신도림역 인근의 활발한 상권에 속해 있으며, 오피스텔 및 아파트 거주민, 인근 직장인, 유동인구를 대상으로 하는 상권입니다.
1.7. 생활정보
편의시설:
건물 자체 내 또는 인근에 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용 편리성, 주변의 다양한 식음료 매장, 상업시설 접근성 등이 높은 편입니다.
1.8. 잠재적 리스크
유동화 물건:
본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으므로 관련 정보를 사전에 충분히 확인해야 합니다. [cite:Original Prompt]
장기 공실 가능성:
현재 다수의 호수가 통합되어 사용되고 있으며, 전반적으로 공실 상태이므로 낙찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 장기 공실에 따른 수익성 악화가 발생할 수 있습니다. [cite:Original Prompt]
협의 및 원상회복 비용:
개별 호수가 아닌 여러 호수가 통합되어 사용되다가 분할 매각될 경우, 인접 호수 소유자와의 원상회복 비용 분담 또는 협의 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:Original Prompt]
등기상 특이사항 (지상권):
을구에 설정된 지상권 등기는 본건의 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 명확한 내용 파악 및 말소 여부 확인이 필수적입니다. [cite:Original Prompt]
1.9. 종합 의견
본건은 지하철 1호선 구로역 역세권에 위치한 신축급 상가 건물 내 점포로, 교통 편리성과 배후 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 현재 다수 호수가 통합되어 공실 상태이며, 등기부상 지상권 설정 등기라는 권리상의 특이사항이 존재하므로, 투자 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다. [cite:Original Prompt] 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.
1.10. 투자 포인트
우수한 교통망과 역세권 입지로 향후 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.
구로역 및 신도림역 인근 지역의 개발 잠재력을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
내부 통합 및 분할 사용 가능성을 고려하여, 필요에 따라 넓은 면적 활용을 통해 가치를 높일 수 있습니다.
권리분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 명확히 인지하고, 이를 해소할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매11계