나이스옥션 법원경매 대전 2024타경542 [1] 대전광역시 동구 가오동 402 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2024.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 가오주공아파트 북서측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 다가구주택 및 근린생활시설 등 로 선 주상복합지대로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 북서측 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 포장중로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관 리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 지적경계, 이용형태 등은 지적도, 외부관찰, 개략적인 측정, 인근 탐문조사등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로
외벽: 석재외장 등 마감.
내벽: 벽지, 타일, 몰탈위페인팅 등 마감.
창호: 새시 이중창호임.

이용상태

일반건축물대장상 주용도 단독주택(3,4,5층 다가구주택 층별4가구), 제1,2종 근린생활시설( 1층 소매점, 2층 사무소)임.

설비내역

급탕, 급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 된것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

본 건물에 누다락부분, 옥탑 등 제시외 부분 소재하는 것으로 탐문됨.

공부와의 차이

일반건축물대장상 단독주택은 현황 다가구주택으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 내부구조, 설비, 이용상태등은 일반 건축물대장, 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 현장탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 본건 및 제시외부분의 세부이용상태 등에 대해 별도확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 누다락, 옥탑 등은 본 건물에 , 본 지상 휀스,담장, 수목 등은 토지에 각 포함평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경542 (1)

소재지: 대전광역시 동구 가오동 402번지 (신기로 44)

용도: 다가구주택, 제1,2종 근린생활시설 복합건물

감정가: 2,802,258,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (주채권자로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 590.00㎡ (약 178.5평)

건물면적: 998.60㎡ (약 302.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

감정평가서상 제시외 건물(누다락, 옥탑 등)과 토지 부합물(휀스, 담장, 수목 등)은 토지 및 건물에 포함 평가됨

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 가오동에 위치하며, 가오주공아파트 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다가구주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로서 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로 포장된 중로에 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 2일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을4)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 20일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이들 근저당권 및 이후 설정된 모든 권리(주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부 및 임차인 현황상 확인되는 총 20명의 임차인이 존재합니다. 그러나 모든 임차인의 대항력은 '없음'으로 기재되어 있으며, 보증금 및 차임 정보가 명시되어 있습니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 2,004,000,000원

건물 등기부채권 총액: 3,979,000,000원

총 채권액은 상당한 규모이나, 말소 예정 권리이므로 낙찰자에게는 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가오동 일대는 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 상권입니다. 인근에 주택 단지 및 상가가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 주거 시설 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 인근에 학교(가오중학교)가 위치하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

가오동네거리와 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

다가구주택 및 공동주택이 많아 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

전체 임차인 20명 중 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있으며, 임차인과의 원만한 합의 및 협조가 중요합니다.

6.2. 공부와의 차이 및 제시외 물건

건축물대장상 주용도는 단독주택으로 되어 있으나, 현황은 다가구주택 및 제1,2종 근린생활시설로 복합 이용 중입니다. 또한, 감정평가서에 누다락, 옥탑 등 제시외 건물 및 휀스, 담장, 수목 등 토지 부합물이 평가에 포함되어 있어, 실제 명도 시 해당 부분에 대한 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

대부분의 임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확히 기재되어 있으나, 간혹 금액이 미상이거나 임대관계가 불명확한 경우(예: 김학철, 안상민, 안서하, 하오츠마라탕가오점)는 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 가오동에 위치한 5층 규모의 다가구주택 및 근린생활시설 복합건물로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 다수의 근저당 및 경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 다수의 임차인으로 인한 명도 과정은 신중하게 진행해야 합니다. 입지 및 용도 측면에서 잠재력은 있으나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물: 주거용(다가구) 및 상업용(근린생활시설)으로 임대 수익 창출 및 가치 상승 기대.

* 깨끗한 권리: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확함.

* 안정적인 입지: 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로, 꾸준한 수요 기대.

* 제2종일반주거지역: 향후 개발 가능성 및 용도 활용의 유연성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정가 2,802,258,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 시장 조사, 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 총 채권액이 감정가를 초과하므로 채권자의 우선매수권 행사 가능성 또는 추가 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.