나이스옥션 법원경매 인천 2024타경542529 [2] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 1층154호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경542529 [2] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 1층154호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2024타경542529 | 소재지: 인천광역시 서구 청라루비로 76, 1층154호 (경서동,청라 스퀘어7) | 감정가: 328,000,000원 | 최저가: 112,504,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 및 면적

사건번호: 인천지방법원 2024타경542529 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 1층154호

용도: 판매시설 (공부상 근린생활시설)

감정가: 328,000,000원

토지면적: 12.06㎡ (약 3.65평)

건물면적(전용): 22.00㎡ (약 6.65평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2018.02.14. (약 7년 경과 신축급 건물)

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매 (채무자가 채권자에게 제공한 담보물건에 대한 경매)

소유자/채무자: 황OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (금융기관 또는 유동화전문회사)

특이사항: 유동화물건 (채권의 유동화 과정에서 진행되는 경매로, 일반적인 채무관계보다 권리관계가 단순할 가능성이 높으나, 채권 회수에 속도를 내는 경향이 있음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천 서구 청라국제도시 내 "청라2동행정복지센터" 서측 인근에 위치한 상업시설임. 주변은 대규모 아파트단지와 오피스텔이 혼재된 주거밀집 지역이며, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 복합적으로 형성된 항아리 상권의 특성을 가짐. (청라 스퀘어7은) 청라 커낼웨이 상권 중심부에 위치한 복합상가로 평가되나, 현재 대규모 공실 사태에 직면하여 상권이 침체된 상황임.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건은 서측 폭 약 30미터 내외의 대로2류 아스팔트 포장도로에 접해 차량 접근성이 우수함. 지하 주차장으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 잠재적 개발 요소

토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역(2022-01-03)에 속하며, 경제자유구역(2022-01-03)으로 지정되어 있음. 이는 향후 청라국제도시 개발 계획에 따른 잠재적 투자가치를 내포하고 있음을 시사함.

3. 상권 및 건물 현황 분석

3.1. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조, 6층 건물 내 1층에 위치하며, 사용승인일이 2018.02.14.로 비교적 신축급의 건물임. 외벽은 강화유리 및 복합 판넬 마감, 창호는 강화유리 및 페어글라스 창을 사용하는 등 건물 자체의 설비 상태는 양호함. 위생, 급배수, 냉난방, 소화전, 화재탐지 설비 외에 에스컬레이터 및 승강기 설비를 갖추고 있어 대형 상가로서의 기본 시설을 충족함.

3.2. 상권 평가 및 리스크

본건이 위치한 '청라 스퀘어7'은 대규모 공실 사태로 인해 사실상 '유령상가'로 전락했다는 평가가 지배적임. 개장 초기 영화관, 스포츠 테마파크 등 핵심 시설이 입점하였으나, 다수가 폐점한 상태이며 건물 내부의 유동인구가 급감하여 침체된 분위기임. 본건은 1층 판매시설로 위치상 우수하나, 현재 공실상태이며 상가 전체의 침체가 직접적인 리스크로 작용함.

3.3. 혐오시설 검토 및 생활정보

주변 환경은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음. 다만, 청라소각장이 인근에 위치하나, 해당 시설은 혐오시설 탈피를 위해 노력을 기울이고 있으며 (2024년 7월 기사 기준), 본건의 직접적인 위해 요소는 아닐 수 있으나 입찰 전 추가적인 확인이 필요함.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 권리관계

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없으며 건물과 토지의 개별적인 처분 문제를 걱정할 필요가 없음. 부동산임의경매로 소유자 및 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 명확함.

4.2. 임대차 관계 및 관리비 리스크

본건은 현재 공실상태이며 임대관계는 미상임. 다만, '청라 스퀘어7'은 미분양 물량에 대한 시행사의 공과금 미납(45억 원에 달하는 미납 공과금 확인)으로 전력 및 에너지 공급이 중단되는 등 관리비 관련 심각한 문제가 발생했었음. 따라서 **미납 관리비에 대한 확인 및 명도가 핵심 권리분석 요소**이며, **낙찰자가 인수할 수 있는 공용부분 관리비**가 있는지 반드시 확인해야 함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 청라국제도시 내 핵심 상업지구에 위치한 비교적 신축 건물 1층 상가라는 장점을 가지고 있음. 또한, 준주거지역 및 경제자유구역에 포함되어 장기적인 개발 잠재력은 존재함. 하지만, 현재 상가 전체가 대규모 공실과 관리비 체납 문제로 심각하게 침체되어 있어 '유령상가'라는 오명을 쓰고 있는 점이 가장 큰 리스크임. 이는 개별 호실의 입지적 우위를 상쇄할 수 있는 구조적 위험임. 따라서 보수적인 관점에서 접근해야 하며, 상권 회복 가능성과 관리비 문제를 충분히 검토 후 입찰가를 산정해야 함.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 청라2동행정복지센터 인근, 대로변에 접한 1층 상가로 개별 호실의 접근성 및 가시성은 매우 우수함.

신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 대형 복합상가로서의 기본 설비를 갖추고 있음.

개발 호재: 경제자유구역 내 위치하여, 향후 주변 개발이 활성화될 경우 상권 회복의 발판이 될 수 있음.

저점 투자 기회: 상가 침체로 인해 낮은 가격에 유찰될 경우, 공실 해소 및 관리비 문제 해결을 전제로 한 저점 매수의 기회가 될 수 있음.

5.3. 잠재적 리스크

**핵심 리스크: 상가 전체의 침체 및 관리비 문제.** 현재 공실이 심각하여 안정적인 임차인을 확보하기 매우 어려움. 평당 관리비가 높게 책정되어 있어 (평당 5만~6만 원 수준) 공실 기간이 길어질 경우 월 고정 지출이 상당할 수 있으며, 기존 관리비 체납액 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

유동화 물건: 신속한 채권 회수를 목적으로 하므로, 절차가 빠르게 진행될 가능성이 높음.

법원 정보

인천지방법원 경매24계