나이스옥션 법원경매 인천 2024타경542529 [1] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 지1층비123호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경542529 [1] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 지1층비123호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2024타경542529 | 소재지: 인천광역시 서구 청라루비로 76, 지1층비123호 (경서동,청라 스퀘어7) | 감정가: 751,000,000원 | 최저가: 257,593,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 입지 조건

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경542529 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 지1층비123호

용도: 판매시설 (공부상 근린생활시설(판매시설(상점) - 현황 공실))

감정가: 751,000,000원

토지면적: 33.28㎡ (약 10.07평)

건물면적 (전용면적): 60.94㎡ (약 18.43평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

소유자/채무자: 황OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

최고의 입지:

본건은 인천광역시 서구 청라국제도시 커낼웨이 상권 중심부에 위치한 '청라 스퀘어7' 건물 내 지하 1층 상가입니다.

주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 배후수요를 갖춘 주상복합 상권입니다.

교통: 본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다. (리뷰 기준 도보 3분 거리 내 지하철역(계획) 및 버스 정류장이 있음)

도로: 서측 폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-03), 대로2류(폭 30m-35m)(접합)로 지정되어 있어 상업시설로서의 활용도와 개발 잠재력이 높습니다.

2. 권리 분석

경매 진행: 부동산임의경매 (유동화물건)로 진행됩니다.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 동일한 황OO로 확인되어 복잡한 이해관계는 적을 수 있습니다.

특이사항: 본건은 '유동화물건'입니다. 유동화 물건은 금융기관이 보유한 부실 채권을 기초로 발행된 자산을 의미하며, 일반적으로 채권액이 크고, 대출 이자를 포함한 총 채권액이 감정가보다 높을 가능성이 있습니다. 이로 인해 유찰이 많이 진행된 경우가 많고, 채권 회수를 목적으로 하기 때문에 매각에 적극적일 수 있습니다.

제시외 물건: 제시외 건물 및 토지는 없으며(0.00㎡), 토지와 건물을 일괄매각하는 건입니다.

주의사항: 입찰자는 유치권, 법정지상권, 임차인 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀히 조사해야 합니다. (제시된 정보만으로는 상세 권리분석이 불가능하므로, 말소기준권리 및 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.)

3. 상권 분석

청라 스퀘어7 상권 특징:

'청라 스퀘어7'은 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 과거 CGV 멀티플렉스 영화관, 실내 스포츠 테마파크(스매시파크, 현재 폐점) 등 대형 핵심 테넌트 유치를 통해 '원스톱 복합문화공간'으로 기대를 모았던 곳입니다.

다만, 현재는 대규모 공실 사태에 직면하여 '유령상가'로 전락했다는 평가가 있으며, 건물 내부의 분위기가 침체되고 유동 인구가 급감한 것으로 조사됩니다.

공실 현황: 본건 역시 '루비 골프샵' 간판이 설치되어 있으나, 현재 공실 상태로 조사되었습니다. 대규모 공실 상황은 신규 임차인 유치에 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

리스크 요인: 높은 관리비 (평당 5만~6만 원 수준, 20평 상가 기준 월 100만 원 내외)가 공실 해소를 더욱 어렵게 만드는 주 요인 중 하나입니다.

긍정적 요인: 건물 내 CGV 청라점(3~4층)이 운영 중이며, 주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 근본적인 배후 수요는 존재합니다.

미래 개발 호재: 청라국제도시 내 청라시티타워, 스타필드 청라(2024년 개장 예정), 청라 의료복합타운(2025년 예정) 등의 대형 개발 프로젝트가 예정되어 있어, 이들이 완성될 경우 주변 상권에 긍정적인 영향을 미칠 잠재력은 있습니다.

4. 생활 정보

교육 시설: 주변에 학교가 혼재하는 지역입니다. (구체적인 학교명은 미확인)

편의 시설: 건물 내 CGV 영화관이 위치하며, 도보 5분 거리 내 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집된 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

자연 환경: 인근에 약 103만㎡ 규모의 생태 휴식 공간인 연희공원, 공촌천, 아라뱃길 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

공실 위험: 상가 자체가 대규모 공실 상태에 있으며, 본건 역시 공실이므로 장기간 임차인을 구하지 못할 위험이 가장 높습니다.

높은 관리비: 평당 관리비가 높아 공실 기간 동안 매수자가 부담해야 할 고정 비용이 매우 클 수 있습니다.

경쟁 심화: 청라국제도시 내 상업시설 과잉 공급 우려가 있으며, 맞은편 상가 역시 공실이 많은 상황에서 새로운 상업시설 공사까지 진행 중인 점은 경쟁 심화를 예고합니다.

혐오시설: 인근 지역에 특기할 만한 대규모 혐오시설(예: 대형 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 조사되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 청라국제도시 중심 상권에 위치하며 CGV를 품고 있는 대형 복합 상업시설 내 지하 1층 상가로, 개발 호재와 배후 수요를 갖춘 입지적 장점은 분명합니다. 그러나 '청라 스퀘어7' 전체의 고질적인 대규모 공실 문제와 높은 관리비는 단기적인 수익 실현에 심각한 리스크로 작용합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받는 것만으로는 성공적인 투자를 담보하기 어려우며, 공실 리스크와 관리비 부담을 상쇄할 수 있는 장기적인 안목과 임차인 유치 전략이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 입지적 잠재력: 청라국제도시의 대규모 주거 배후수요와 향후 스타필드, 의료복합타운 등 대형 개발 호재의 수혜를 기대할 수 있는 입지입니다.

2. 건물 인프라: CGV라는 핵심 집객 시설이 건물 내에 존재하여, 영화 관람객이라는 유동 인구를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

3. 저층 메리트: 지하 1층이지만, 건물 자체의 집객력을 활용하여 특정 업종(예: 스크린 골프, 체험형 스포츠, 음식점 등)으로 전환할 경우 기회가 있을 수 있습니다. (기존 '루비 골프샵' 간판 존재)

4. 유동화물건: 유동화물건의 특성상 채권 회수를 위한 유찰 가능성이 높아, 지속적인 모니터링을 통해 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 관리비 부담을 상쇄하고 장기적인 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

**주의:** 투자 결정 전, 현재 진행 중인 건물 관리단과의 관리비 관련 분쟁 여부 및 미납 관리비 현황, 그리고 해당 호실의 정확한 임차인 유치 가능성에 대한 심층적인 현장 조사와 상권 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계