나이스옥션 법원경매 인천 2023타경544597 [2] 인천광역시 중구 운서동 3050-2 금광리치아노골드 지하층비119호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경544597 [2] 인천광역시 중구 운서동 3050-2 금광리치아노골드 지하층비119호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경544597
• 주소: 인천광역시 중구 영종대로 173, 지하층비119호 (운서동,금광리치아노골드)
• 감정가: 812,000,000원
• 최저가: 66,872,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매24계 2023타경544597 | 소재지: 인천광역시 중구 영종대로 173, 지하층비119호 (운서동,금광리치아노골드) | 감정가: 812,000,000원 | 최저가: 66,872,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

인천광역시 중구 운서동 "운서역(공항철도)" 북동측 인근에 위치한 금광리치아노골드 지하층 근린생활시설(상가)에 대한 부동산 임의경매 물건 보고서입니다. 본 건은 운서역 역세권에 위치하여 유동인구 확보가 용이하며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 입지조건 및 상권 분석

최고의 입지:

공항철도 운서역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 밀집한 상권으로, 공항 이용객 및 근무자, 그리고 영종국제도시 지역 주민의 생활권을 배후로 합니다. 차량 진출입이 용이하고 왕복 10차선 및 2차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

상권 분석:

운서역 일대는 공항철도 역세권 상권이며, 최근에는 공항 이용객 및 근무자 수요를 겨냥한 오피스텔과 숙박시설이 다수 건축되었습니다. 인근 500m 거리에 카페거리 및 외국인 특화거리가 형성되어 있어 상권 활성화 및 집객력이 양호한 편입니다. 또한 인천국제고등학교, 인천하늘고등학교 등 명문 학군이 인접하여 교육 관련 상업시설의 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

1.3. 권리 분석 및 특이사항

권리분석:

본 물건은 부동산 임의경매 사건(인천지방법원 2023타경544597 (2))이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다. 소유자와 채무자가 동일인(전OO)이고 채권자는 서OOOOOOOO입니다. 경매구분상 특별한 문제가 없는 임의경매 물건으로 판단됩니다. 임대관계는 미상이나, 명도 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 합니다.

특이사항:

**비115호부터 이 사건 물건인 비119호까지 총 5개 호실의 중간 경계벽이 제거된 상태**의 일명 '튼상가' 형태인 점은 명도 및 사용 시 중요한 변수입니다. 또한 비116호와 비117호 사이 후문 쪽 공용복도에 임시가벽이 설치되어 있습니다. 이는 향후 경계벽 설치 및 임시가벽 철거를 통해 복원이 가능하다는 감정평가서의 의견이 있으므로, 낙찰 후 원상복구 비용 및 공사 기간을 고려해야 합니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 공항철도 운서역 초역세권에 위치한 근린생활시설로, 기본적인 입지 조건은 매우 우수합니다. 주변 환경은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재된 신도시 상업지역으로 제반 주위 환경이 양호합니다. 다만, '튼상가' 형태로 사용 중인 특이사항으로 인해 낙찰자는 원상 복구 및 활용 계획에 대한 명확한 전략과 그에 따른 복구 비용을 미리 산정해야 합니다.

투자 포인트:

1. **역세권 입지:** 운서역(공항철도) 북동측 인근으로 공항 이용객 및 근무자, 영종국제도시 주민 등 풍부한 유동인구 확보가 용이합니다.

2. **광역 교통망:** 인천국제공항과 인접하며, 공항철도 및 다수의 버스 노선, 도로 접근성이 뛰어나 광역적인 잠재 수요를 가집니다.

3. **대형 개발 호재 간접 영향권:** 파라다이스시티, 인스파이어 리조트 등 대형 복합리조트 수요 및 영종국제도시 개발의 간접 수혜를 기대할 수 있습니다.

4. **낮은 층수 (지하층) 대비 넓은 면적 활용 가능성:** 건물면적은 81.16㎡ (약 24.55평)로, 지하층의 넓은 면적을 활용한 업종(스크린골프, 대형 음식점, PC방, 창고 등)을 고려해 볼 수 있습니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경544597 (2)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3050-2 금광리치아노골드 지하층비119호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 812,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 전OO

채권자: 서OOOOOOOO

2.2. 면적 정보 (m² 및 평)

토지면적: 18.58㎡ (약 5.62평)

건물면적: 81.16㎡ (약 24.55평)

토지 지분율: 1858.29

건물 지분율: 8116

제시외면적: 0.00㎡ (없음)

2.3. 토지이용계획 및 건축물 현황

토지이용계획: 준주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 성장관리권역.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층건 내 지하층. (사용승인일: 2018.02.31)

이용상태: 공부상 "근린생활시설"임.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 현장 정보 (감정평가서 요약)

3.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 및 각종 근린·편의시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황 및 도로현황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준 이상입니다. 남서측으로 왕복 10차선, 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

3.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 2018년 2월 31일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시창호 마감입니다. 이용상태는 공부상 근린생활시설이며, 현재 여러 호실이 '튼상가' 형태로 통합 사용되고 있는 상태입니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 잠재적 리스크

1. **원상복구 비용 및 명도 문제:** 비115호부터 비119호까지 5개 호실이 통합 사용되고 있는 '튼상가' 형태이므로, 낙찰 후 개별 호실로 사용을 원할 경우 경계벽 설치 및 임시가벽 철거 등 원상 복구에 필요한 상당한 공사 비용과 시간을 감안해야 합니다.

2. **지하층 상가의 한계:** 지하층 상가는 지상층 대비 접근성과 가시성이 떨어져 업종 선택에 제약이 있으며, 습기 및 환기 문제 등이 발생할 수 있습니다.

3. **임대 관계 미상:** 현재 임대관계는 미상(空室 여부 불분명)이므로, 명도 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 보증금 규모 등을 철저히 조사해야 합니다.

4.2. 생활 정보 (주변 시설 및 혐오시설 검토)

주요 시설:

운서역 일대는 오피스텔, 호텔, 그리고 카페거리 등이 형성되어 있어 상권 활성화가 양호하며, 공영주차장이 인근에 위치합니다. 또한, 운서역을 중심으로 명문 과학고 및 국제고가 인접한 명문 학군이 형성되어 있습니다. 영종도 내 주요 관광지 및 리조트(파라다이스시티, 인스파이어 등) 접근성이 좋습니다.

혐오시설 검토:

인천 중구 운서동 금광리치아노골드 주변 환경을 검토한 결과, 주변에 송도나 구도심에서 문제 될 수 있는 대규모 폐기물 처리 시설이나 기피 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 역세권 신도시 상업지역 특성상 비교적 깔끔하고 정돈된 환경을 갖추고 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계