나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8951 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 2층 223호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕리사무소' 북서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건 내 제2층 제223호, 제3층 제335호, 제5층 제508호, 제1층 제110호 총 4개호로서, (사용승인일: 2015.09.24) 외 벽 : 제주석타일 마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지로서, 부정형의 완경사지로 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 15m, 동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

함덕리 3061 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3065 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3066-2 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3067 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3068 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3074 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 함덕리 3076 : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

본건 함덕리 3061, 3067 , 3068번지는 등기사항전부증명서상 지목이 '전'이나, 토지대장상 지목은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 제주지방법원 2025타경8951 (1)

3. 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 2층 223호

4. 용도: 숙박시설

5. 감정가: 58,000,000원

6. 토지 면적: 17.78㎡ (5.38평)

7. 건물 면적: 27.21㎡ (8.23평)

8. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 강제 경매

10. 채권자: (OOOOOOOOOOOOOO

11. 사용 승인일: 2015년 09월 24일

12. 건물명: 제주 함덕 라마다호텔

1.1. 입지조건

2. 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리에 위치하고 있으며, '함덕리사무소' 북서측 인근입니다.

3. 주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

4. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

5. 북동측으로 약 15미터, 동측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

6. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 고도지구(25M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2. 본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 (OOOOOOOOOOOOOO입니다.

3. 말소기준권리는 2025년 10월 17일 접수된 변영철외 125명의 강제경매(갑14) 건입니다. 해당 경매는 말소 예정입니다.

4. 말소기준권리의 채권액은 1,000,000,000원입니다.

5. 제공된 정보에는 등기부채권 총액이 0원으로 명시되어 있으나, 이는 특정 채권만을 의미할 수 있으며, 실제 채무 관계는 추가 확인이 필요합니다.

6. 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

7. 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

8. 집합건물 등기부 요약:

* 2016-04-21 접수: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 오병철)

* 2021-09-29 접수: 소유권 이전 (권리자: 박솜이)

* 2024-09-30 접수: 소유권 이전 (권리자: 주식회사대경하우시스) - 임의경매(2023타경8237) 관련

* 2025-10-17 접수: 강제경매 (권리자: 변영철외 125명) - 말소기준권리

9. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

2. 함덕 해변 근처에는 다양한 레스토랑, 카페, 상점들이 밀집해 있습니다.

3. 인근 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 함덕리는 연중 관광객 수요가 꾸준하여 숙박 및 상업 시설의 임대 수익률이 양호한 편입니다.

5. 다만, 경쟁이 치열하므로 투자 시 신중한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

2. 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 제주시내 및 주요 관광지로의 이동이 편리합니다.

3. 편의시설: 함덕 해수욕장 및 주변 상업지구에 다양한 편의시설(마트, 약국, 은행, 병원 등)이 도보로 이용 가능 거리에 위치하고 있습니다.

4. 교육시설: 인근에 조천초등학교, 함덕초등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있습니다.

5. 혐오시설: 함덕 지역은 관광 중심지로 개발되어 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상인 임차인에 대한 주의가 필요합니다.

3. 공부와의 차이: 등기부상 지목이 '전'이나 토지대장상 '대'로 되어 있는 토지가 일부 포함되어 있습니다. 이는 통상적인 현상으로 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

4. 호텔 운영 관련 리스크: 관광 경기 변동, 경쟁 심화, 건물 관리 문제 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 토지이용계획 제한: 고도지구, 방화지구 등 건축 및 개발에 대한 일부 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

2. 본건은 제주 함덕 지역의 숙박시설로, 관광지라는 장점을 가지고 있습니다.

3. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 감정가는 58,000,000원으로, 입찰 시 수익률 분석을 통해 적정 가격 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 제주 관광의 핵심 지역인 함덕에 위치하여 높은 임대 수요가 기대됩니다.

3. 라마다 호텔이라는 브랜드 가치와 기존 호텔 운영으로 인한 안정적인 수익 창출 가능성이 있습니다.

4. 비교적 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮아 소액 투자로 고려해볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본건의 감정가는 58,000,000원입니다.

3. 최근 유사 물건의 경매 낙찰가율, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 보증금 인수 금액이 없어 인수 부담은 없습니다.

5. 단, 본 건은 경매 진행 중이므로 최신 정보 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.