나이스옥션 법원경매 순천 2025타경663 [1] 전라남도 순천시 풍덕동 335-29 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 풍덕동 소재 순천 풍덕지구 도시개발사업구역 내에 위치하며, 주 위는 도시개발사업구역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

환지예정도면상 가장형 평지로, '대'로 예정됨.

인접 도로상태

기준시점 현재 도시개발사업구역내 토지로 직접 통행이 불가한 상태이나, 본건 인근 도로 를 통해 남승룡로 등의 진출입이 용이하며, 환지예정도면상 중로한면임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(예정)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 순천 풍덕지구 도시개발사업 환지예정지로 지정 공고된 토지임.

물건 비고

1.순천풍덕지구도시개발사업조합 구역에 편입된 토지이며, 전체 편입면적 1,200㎡중 200㎡ 공유지분으로 환지예정지 준주거 11블럭 2롯트로 배정됨
2.환지예정지로 지정된 토지로 종전토지면적과 권리면적, 환지면적, 과부족면적을 확인을 요하고 증환지된 부분은 증환지 대금을 납부해야 함
3.기타 조합원의 경비의 부담 및 부담금, 청산금등의 납부, 기타 조합원의 준수의무는 순천풍덕지구도시개발사업조합(061-745-7121)로 문의할 것

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 순천지원 2025타경663 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 토지를 매각 대상으로 하며, 소재지는 전라남도 순천시 풍덕동 335-29입니다. 본 물건은 순천풍덕지구 도시개발사업구역 내에 편입된 토지입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 200㎡

1.3. 감정가

* 감정가: 187,425,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 순천시 풍덕동 335-29에 위치하며, 순천 풍덕지구 도시개발사업구역 내에 포함되어 있습니다. 주변 지역 역시 도시개발사업구역으로 지정되어 개발이 진행 중이거나 예정되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 현재 도시개발사업구역 내 토지로 직접적인 통행이 제한될 수 있으나, 인근 도로를 통해 남승룡로 등 주요 도로로의 진출입이 용이합니다. 환지 예정도면상으로는 중로에 접하는 형태로 계획되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

현재는 '답'으로 등재되어 있으나, 도시개발사업 구역 내에서 준주거지역(예정)으로 지정될 계획입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 환지 예정도면상 '대'(대지)로 예정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 건의 경우, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 이는 별도의 임차인이나 대항력 있는 권리가 인수되지 않음을 의미합니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 을3 근저당권(순천원예농업협동조합, 100,800,000원)이 말소되지 않은 것으로 보이나, 본 건이 임의경매로 진행되는 점과 갑7 임의경매개시결정이 순천원예농업협동조합 앞으로 되어 있는 점을 고려할 때, 낙찰과 함께 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 정확한 권리 소멸 여부는 경매 절차 진행 상황을 최종 확인해야 합니다.

3.3. 특이사항

본 물건은 공동담보 물건으로 진행되고 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 순천풍덕지구도시개발사업조합

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본 물건은 현재 순천 풍덕지구 도시개발사업구역 내에 위치하고 있으며, 향후 준주거지역으로 개발될 예정이므로 신규 상권의 형성 가능성이 높습니다. 사업 완료 시 관련 편의시설 및 상업 시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 속한 순천 풍덕지구는 순천만 국가정원과 인접해 있어 친환경적인 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 도시개발사업이 진행됨에 따라 학교, 공원, 상업시설 등 다양한 생활 편의시설이 계획되거나 조성될 것으로 보입니다. (※ 구체적인 편의시설 현황은 현장 방문 및 지자체 자료 확인 필요)

5.2. 개발 사업 현황

본 물건은 순천 풍덕지구 도시개발사업구역에 편입되어 있으며, 전체 1,200㎡ 중 200㎡가 공유지분으로 환지 예정지인 준주거 11블럭 2롯트로 배정되었습니다. 이 사업은 신·구도심을 잇는 지역의 개발 프로젝트입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시개발사업 관련 리스크

* 사업의 지연 가능성: 최근 보도에 따르면 순천 풍덕지구 도시개발사업 3블록 공동주택 공사에 지연이 발생하고 있으며, 사업 좌초 또는 지연 가능성에 대한 조합원들의 우려가 제기되고 있습니다. 과거에도 사업 좌초 의혹, 조합 관계자의 횡령 사건 등 복잡한 이슈들이 있었습니다.

* 조합원으로서의 의무: 본 물건은 도시개발사업 구역 내 토지이므로, 조합원의 지위에서 발생하는 경비 부담, 추가 부담금, 청산금 등의 납부 의무가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 순천풍덕지구도시개발사업조합(061-745-7121)에 직접 문의해야 합니다.

6.2. 환지 관련 불확실성

* 면적 및 권리 변동: 본 물건은 환지 예정지로 지정된 토지이므로, 종전 토지의 면적, 권리 면적, 환지 면적, 과부족 면적 등을 반드시 확인해야 합니다. 특히, 증환지(받게 될 토지 면적이 기존보다 늘어난 경우)가 발생하면 추가 대금 납부 의무가 발생할 수 있습니다. 환지 방식 변경 및 형평성 논란이 제기된 바 있어, 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 폐아스콘 매립 논란: 과거 이 사업 현장에서 폐아스콘 순환골재가 성토용으로 반입되어 원상 복구 명령이 내려진 사례가 있습니다. 개발 과정에서의 환경 문제에 대한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 가능성: 순천시는 대규모 쓰레기 처리시설(소각장) 건립 문제로 지역 사회에서 큰 갈등을 겪고 있으며, 관련 논란이 지속되고 있습니다. 본 물건지 인근에 잠재적인 혐오시설이 위치할 가능성 또한 배제할 수 없으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천 풍덕지구 도시개발사업의 일부로서, 장기적인 관점에서 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 준주거지역으로의 환지 예정이라는 점은 긍정적이나, 도시개발사업의 복잡성, 환지 과정에서의 불확실성, 조합원으로서의 잠재적 의무와 비용 발생 가능성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 사업 진행의 지연 가능성, 환지 면적 및 비용 관련 변수, 과거 제기되었던 각종 의혹들을 고려할 때, 철저한 사전 조사와 함께 순천풍덕지구도시개발사업조합과의 적극적인 소통을 통해 모든 관련 사항을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치: 순천 풍덕지구 도시개발사업 완료 시, 지역 전반의 가치 상승 및 주거 환경 개선 기대.

* 개발 호재: 준주거지역으로의 환지 예정으로 인한 용도 가치 상승 잠재력.

* 낮은 초기 부담: 인수 보증금 0원으로, 명도 및 권리 인수 관련 초기 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 187,425,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 환지 예정지로, 향후 추가적인 환지 비용, 조합 분담금, 증환지 대금 납부 등의 잠재적 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시 이러한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 보수적으로 접근하여, 감정가를 기준으로 하되, 예상되는 제반 비용을 합산하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.