나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52166 [1] 전라남도 여수시 화양면 나진리 산78-1 임야 경매

전라남도 여수시 화양면 나진리 산78-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경52166(순천지원 경매1계). 감정가 72,512,300원, 최저가 32,486,000원. 매각기일은 2026-08-18입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 52166 [1]
소재지	전라남도 여수시 화양면 나진리 산78-1
용도	토지
매각기일	2026.08.18
관할법원	순천지원 경매1계 ((061) 729-5321(구내:5321))
이용제한	임업용산지, 가축사육제한구역, 농림지역

면적

토지면적	10,213㎡ (3,089.43평)

금액

감정가	72,512,300원
최저가	32,486,000원 (감정가 대비 45%)
입찰보증금	3,248,600원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.06	72,512,300원	유찰
2차	2026.05.18	50,759,000원	유찰
3차	2026.07.06	40,607,000원	유찰
4차	2026.08.18	32,486,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 화양면 나진리 소재 &quot;나진초등학교&quot; 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 북측은 산림지대, 남측 일대는 농가주택 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역임.
교통상황: 남측 인근으로 간선도로가 개설되어 있어 일반적인 교통상황은 무난하나 본건까지 차량접근 불가능함.
형태 및 이용상태: 기호1) 급경사지대에 위치한 사다리형 토지로서, 순수 자연림 상태임. 기호2) 사다리형 토지로서, 순수 자연림 상태임.
인접 도로상태: 기호1)은 하단부 인근으로 등산로 형태로 소폭 농로 등이 개설된 것으로 항공도면 등에 의거 확인되나 현재는 수풀 등이 우거져 진입이 어려운 상태임. 기호2)는 본건 남서측 인근까지 소폭의 농로가 개설되어 있으나 본건까지 진입은 불가능함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1) 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지)임. 기호2) 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.
제시목록 외의 물건: --
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 기호1)은 급경사지대에 위치하여, 하단부 인근으로 접근을 시도하였으나 수풀 등이 우거져 접근이 불가능한 상태이며, 기호2)는 인접지 등을 통하여 본건까지 접근하였으나 수풀 등이 우거져 본건 내 진입은 불가능한바, 기호1,2) 공히 분묘 소재여부는 확인이 어려운 상태임.

AI 물건분석

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 화양면 나진리 소재 "나진초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 북측은 산림지대이며, 남측 일대는 농가주택 등이 형성된 도시 근교 농촌 지역으로 분류됩니다. 남측 인근으로 간선도로가 개설되어 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편이나, 본건까지 차량 접근은 불가능한 상태입니다. 인접 도로 상태는 하단부 인근으로 등산로 또는 소규모 농로 형태가 개설된 것으로 확인되나, 현재는 수풀이 우거져 진입이 어려운 상태입니다. 또한, 본건 남서측 인근까지 소규모 농로가 개설되어 있으나 본건까지 직접적인 진입은 불가능합니다.

3. 권리분석

등기부 등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권: 박상률 (1983-05-16 접수, 소유권이전)

- 말소기준권리: 수협은행의 가압류 (2025-10-14 접수, 금219,890,464원)

- 강제경매: 인천수산업협동조합 (2025-10-20 접수)

위 권리들을 종합해 볼 때, 말소기준권리인 수협은행의 가압류보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 즉, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 별도의 임차인 관련 인수 사항은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전라남도 여수시 화양면 나진리의 임야로, 주로 자연림 상태이며 차량 접근이 어려운 지역에 위치합니다. 따라서 상업적 기능이나 상권 형성에 대한 분석은 큰 의미가 없으며, 주변은 농가주택 등이 산재한 전형적인 농촌 지역입니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 나진초등학교가 소재하고 있습니다. 다만, 차량 접근이 어렵고 주변 인프라에 대한 구체적인 정보가 제한적이므로, 실질적인 생활 편의성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나는 분묘기지권 존재 가능성입니다. 감정평가서 상 특이사항 및 특수물건 정보에 분묘기지권이 명시되어 있으며, 현장 접근이 어려워 분묘 소재 여부를 정확히 확인하기 어려운 상태입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 접근성: 차량 접근이 불가능하며, 현장까지의 진입로가 협소하고 수풀이 우거져 일반적인 접근조차 어려운 상황입니다.

* 토지 이용 현황: 기호1) 토지는 급경사지에 위치한 순수 자연림 상태이며, 기호2) 역시 순수 자연림 상태입니다. 이러한 지형 및 상태는 개발 및 이용에 상당한 제약을 가져옵니다.

* 토지 이용계획: 기호1)은 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지)로 지정되어 있으며, 기호2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 화양면 나진리의 임야로, 감정가는 72,512,300원입니다. 토지는 급경사지의 자연림 상태이며, 차량 접근이 매우 어렵고 수풀이 우거져 현장 진입이 곤란합니다. 가장 중요한 리스크 요인은 분묘기지권의 존재 가능성이며, 이는 토지 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 권리 분석상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자가 부담할 권리 관계는 명확합니다. 본 물건은 실질적인 현황과 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 요구되며, 특정 목적(예: 분묘 이장, 장기적 개발 계획 등)이 있는 경우가 아니라면 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 관련 부담이 없습니다.

* 계획관리지역 포함: 기호2) 토지가 계획관리지역에 속해 있어, 향후 여수시의 개발 정책이나 지역 발전 계획에 따라 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 접근성으로 인한 상대적 저가: 차량 접근 불가 및 진입로 협소 등 낮은 접근성으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 정보와 현황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정합니다. 분묘기지권, 급경사, 차량 접근 불가 등 중대한 하자 요인을 감안할 때, 감정가(72,512,300원) 대비 높은 가격을 제시하기는 어렵습니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준인 약 36,256,150원 ~ 50,758,610원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 분묘 소재 여부 및 정확한 진입로 상태를 확인하고, 관련 법규 검토를 진행하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2025타경52166 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 건입니다. 소재지는 전라남도 여수시 화양면 나진리 산78-1이며, 용도는 임야입니다. 감정가는 72,512,300원이며, 토지 면적은 10,213.00㎡ (약 3,090평)입니다. 건물은 매각 대상에서 제외되며, 토지 매각으로 진행됩니다. 채권자는 인천수산업협동조합입니다.