나이스옥션 법원경매 목포 2025타경522 [1] 전라남도 목포시 산정동 1710 현대아파트 103동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포연산초등학교' 서측 인근에 위치하는 현대아파트 제103동 제15층 제1504호로서, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 제15층 제1503호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지로서, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 6~7차선 아스팔트 포장도로 및 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 본건 건축물대장 총괄표제부상 관련지번은 산정동 1710, 1710-2(22,857.3㎡)이나, 등기사항전부증명서는 산정동 1710번지(22,287.9㎡)만 등재되어 있어 상이한 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. (건축물대장 총괄표제부상 2017.09.06자로 관련지번에 산정동 1710-2번지 추가되었음.)

물건 비고

관리비 미납 285,330원(25년 10월 기준).
건축물대장 총괄표제부상 지번은 산정동 1710, 1710-2(22,857.3㎡), 등기사항전부증명서상 지번은 산정동 1710(22,287,9㎡)만 등재되어 서로다름.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경522 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1710 현대아파트 103동 15층 1504호

용도: 아파트

감정가: 96,000,000원

토지면적: 36.81㎡ (약 11.14평)

건물면적: 71.17㎡ (약 21.53평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경

대상 물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '목포연산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지정보

해당 아파트는 산정동현대산업아파트로, 1991년 12월 사용 승인되었으며 총 4개동, 530세대로 구성되어 있습니다. 최고층은 15층입니다.

* 토지이용계획

해당 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로상태

북서측으로 왕복 6~7차선 아스팔트 포장도로, 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2012년 9월 12일 접수된 산정새마을금고의 근저당권(을7)입니다.

매각으로 인해 해당 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 130,933,455원이며, 이는 현재 진행 중인 임의경매 채권액(55,528,297원)을 제외한 금액입니다.

* 임차인 현황

보고서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 관련 조사(법원 현황조사서 등)를 통해 대항력 및 보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 권리사항

관리비 미납액 285,330원(25년 10월 기준)이 존재하며, 이는 매수인이 인수할 수 있는 사항이므로 확인이 필요합니다.

건축물대장 총괄표제부상 지번은 산정동 1710, 1710-2(22,857.3㎡)이나, 등기사항전부증명서상 지번은 산정동 1710(22,287.9㎡)만 등재되어 있어 지번 표기가 상이합니다. 이는 추후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하여 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설

물건 인근에 목포연산초등학교가 위치하며, 주택가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 단지 내/외부 부대시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

건물 내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주거 환경

철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 아파트로, 15층 중 15층에 위치하여 조망권 확보가 용이할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비

285,330원(25년 10월 기준)의 미납 관리비가 존재하며, 이 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 정확한 인수 여부 및 금액은 관리사무소 확인이 필요합니다.

* 지번 불일치

건축물대장과 등기부등본 상의 지번 및 면적 표기 차이가 존재합니다. 이로 인해 추후 재산권 행사나 재개발 시 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 아파트 단지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동에 위치한 현대아파트 15층 매물로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준입니다. 감정가는 96백만원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례를 볼 때 층수별 시세 편차가 존재하는 것으로 파악됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 미납 관리비와 지번 불일치 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상층(15층) 매물로, 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

* 최근 2026년 6월에 동일 평형대가 1.4억원까지 거래된 사례가 있어, 시세 상승 여력이 존재합니다. (단, 층수별 가격 차이 고려 필요)

* 경매를 통한 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료(2026년 6월 기준, 전용면적 84.945㎡) 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 15층: 89,000,000원

* 13층: 104,000,000원

* 5층: 142,000,000원

본 건의 감정가는 96,000,000원입니다. 최상층(15층) 매물이라는 점과 현재 시점(2026년 7월)을 감안할 때, 15층 거래가 89백만원은 다소 낮게 형성되었을 가능성이 있습니다. 13층 거래가 104백만원, 5층 거래가 142백만원임을 고려하면, 본 건의 실제 가치는 감정가 이상으로 형성될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 거래 시세를 종합적으로 고려하여, 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본 물건의 현장 상태, 법원 감정가의 적정성, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

추천 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.