나이스옥션 법원경매 순천 2025타경665 [1] 전라남도 여수시 국동 1063-64 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 국동 소재 여수신월초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 소규모 영세 주택지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

형태 및 이용상태

공유 토지는 부정형 완경사이고, 공유토지 내 전천식 점유 토지의 형태는 장방형 평지이고, 건부지입니다.

인접 도로상태

소폭의 포장도로와 동측면이 접하나, 차량 출입 불가합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전남대학교국동캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조 바랍니다.

공부와의 차이

공유 토지 1필의 지적경계 및 면적은 지적 측량이 요망되고, 공유자 전천식 지분면적과 점유면적의 일치 여부 및 지적경계에 유의 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전천식 점유면적의 위치 특정은 공유자 전천식이 소유하는 건축물에 의하고, 전천식 소유건축물의 물적 확인은 이웃 주민의 탐문조사에 의하여 확인하였습니다. 임대내역과 1필 공유자간 구분 소유적 공유관계에 대한 상세 내역은 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 스레이트지붕 단층(현 2층), 주택(현 창고)로서, 외벽은 몰탈 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈마강. 창호는 알미늄샷시, 목재임.

이용상태

1층은 창고, 제시외 2층은 창고임.

설비내역

-

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

공부상 시멘트 블록조 스레이트 지붕 단층 주택이나, 현 시멘트 블록조 슬래브 2층(증측 추정) 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 현 2층 건물에 대한 위반건축물 여부 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 지분매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경665 (1)

소재지: 전라남도 여수시 국동 1063-64

용도: 단독주택 (현 황고)

감정가: 26,185,500원

토지면적: 162.00㎡ (약 49.0평)

토지 매각지분: 41.3262㎡ (약 12.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.00㎡ (약 7.86평)

건물 매각지분: 26㎡ (약 7.86평)

건물 제시외면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사케이비손해보험

1.1. 입지조건

해당 물건은 전라남도 여수시 국동에 위치하고 있으며, 주변은 소규모 영세 주택지대입니다.

동측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있으나, 차량 출입은 불가능한 상황입니다.

간선도로 접근성 및 대중교통 이용이 가능한 점은 무난한 편입니다.

물건지 인근에 여수신월초등학교 및 전남대학교국동캠퍼스가 소재하고 있습니다.

1.1. 1.토지이용계획및제한상태

제1종일반주거지역

가축사육제한구역

상대보호구역(신월초등학교)

상대보호구역(전남대학교국동캠퍼스)

중점경관관리구역

1.2. 권리분석

임차인현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약

토지 등기부상 다수의 소유권 이전 및 가압류 내역이 존재하나, 말소기준권리인 주식회사케이비손해보험의 강제경매개시결정으로 인해 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상에도 유사한 권리 관계를 보이며, 낙찰 후 소멸될 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 토지 약 134,669,812원, 건물 약 126,969,812원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 국동 지역은 소규모 영세 주택 위주의 주거 밀집 지역입니다.

주변 상업 시설이 발달한 지역이라기보다는, 지역 주민을 위한 근린 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

교통 여건은 무난하나, 대규모 상권 형성은 제한적인 환경입니다.

1.4. 생활정보

주변에 여수신월초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

대중교통 접근성은 양호한 편이나, 차량 출입이 어려운 점은 생활 편의에 다소 제약을 줄 수 있습니다.

주거 환경은 소규모 영세 주택 지역으로, 주거 외적인 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

지도상 인근에 국동시장 등 편의시설이 있습니다.

주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적리스크

* 지분매각 및 공유자 문제: 토지가 지분 매각 대상이며, 공유자인 전천식 씨와의 토지 경계 및 면적 일치 여부, 점유 면적과의 관계 등에 대한 불확실성이 존재합니다. 공유자 간의 분쟁 소지 및 소유권 관련 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 현황 및 위반건축물 가능성: 공부상에는 단층 주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 2층으로 증축되어 창고로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 현 2층 건물에 대한 위반건축물 여부가 미확인 상태로, 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 위험이 존재합니다.

* 차량 접근 불가: 동측에 접한 도로가 소폭이며 차량 출입이 불가능하여, 물건지 이용 및 접근성에 제약이 있습니다.

* 주거 환경: 소규모 영세 주택 지역이라는 점은 향후 자산 가치 상승이나 매각 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 토지 지분 매각과 함께, 공부와 현황이 다른 건물(주택에서 창고로 용도 변경 및 불법 증축 추정)이 딸린 부동산입니다.

특히 토지의 공유자 문제와 건물의 위반건축물 가능성은 본 물건의 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

차량 접근이 어렵다는 점 또한 단점으로 고려해야 합니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 시장 가격과의 괴리 가능성: 현재 시장 가격 수준을 고려했을 때, 리스크 요인이 해소된다면 감정가 대비 높은 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건(다세대, 연립)의 거래 금액은 약 20,000,000원에서 47,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 26,185,500원입니다.

그러나 본 물건은 토지 지분 매각, 건물 현황과 공부상의 불일치 및 위반건축물 가능성, 차량 접근 불가 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 안전한 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서 예상 입찰가는 28,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.