나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34096 [1] 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 제118동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 ‘나주배박물관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 광주전남혁신도시 인근의 농경지 등이 소재하는 농경지대 및 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제6층 제604호(계단식, 남서향)로서 외벽 : 화강석, 콘크리트 위 페인트 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 냉난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터 포장도로, 북측으로 노폭 약 10미터 포장도로를 통해 단지내로 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경34096 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 전라남도 나주시 금천면 석전리 619번지에 소재하는 빛가람코오롱하늘채 제118동 제6층 제604호 아파트입니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34096 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 금천면 석전리 619 빛가람코오롱하늘채 제118동 제6층 제604호

* 용도: 아파트

* 건축년도: 2022년

* 감정가: 325,000,000원

* 토지면적: 63.24㎡ (약 19.13평)

* 건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 나주시 금천면 석전리 소재 ‘나주배박물관’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 광주전남혁신도시 인근의 농경지 등이 소재하는 농경지대 및 농촌지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지는 서측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 3월 27일 접수된 한국주택금융공사 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2023-03-27)

* 기타 권리: 하나은행 근저당, 전남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현대캐피탈 가압류, 나주세무서 압류 등 다수 권리가 등기되어 있으나 모두 매각으로 소멸 예정입니다.

* 채권 총액: 312,269,138원

* 인수되는 보증금: 0원 (없음)

* 임차인 현황: 임대차 관계가 확인되지 않았습니다 (임대 관계 미상). 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인의 보증금 및 차임 등 금액이 미상이라도 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 빛가람코오롱하늘채 아파트로, 2022년 11월 29일 사용승인된 비교적 신축 아파트 단지입니다.

* 단지 규모: 총 1480세대 (JSON 데이터 기준), 22개동으로 구성된 대규모 단지입니다.

* 주차: 총 2099대 (지하 2064대, 지상 35대) 주차가 가능하여 주차 환경이 매우 우수합니다 [cite:JSON].

* 주변 환경: 광주전남혁신도시와 인접하여 지역 개발 및 주거 편의시설 이용이 용이합니다. 주변으로 농경지가 일부 혼재되어 있으나, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건으로부터 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 제6층 제604호이며, 일반적인 아파트의 위생, 급배수, 승강기, 소방, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 단지 내에서 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 이용 시에도 도로망이 잘 갖춰져 있어 교통이 편리합니다.

* 학군: 인근 초등학교로는 석전초등학교, 동신초등학교 등이 있으며, 중학교로는 나주중학교, 동신중학교 등이 소재하여 교육 환경 또한 신도시 개발에 따라 지속적으로 개선될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 현재 거주 중인 임차인의 보증금 및 월세 등 계약 사항이 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 준보전산지 등의 규제를 일부 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 광주전남혁신도시의 풍부한 배후 수요와 개발 잠재력을 갖춘 물건입니다. 대규모 단지로서의 편의성과 우수한 주차 환경, 다양한 편의시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 소멸에 대한 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크는 충분히 고려하여 입찰에 임해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 설비 및 디자인으로 선호도가 높습니다.

* 혁신도시 인근: 광주전남혁신도시의 발전과 함께 주거 수요 증가 및 생활 인프라 개선이 기대됩니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

* 대규모 단지 시너지: 1480세대에 이르는 대규모 단지로 관리비 절감 및 커뮤니티 시설 이용에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 325,000,000원입니다. 최근 실거래 자료를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(84.84㎡)의 14층 물건이 2026년 7월 7일에 328,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite:JSON]. 본건은 6층으로, 층수 차이를 고려하더라도 최근 거래가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

신축 아파트의 장점과 입지 여건을 고려하되, 임차인 명도 리스크 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 감정가: 325,000,000원

* 최근 실거래가 (84.84㎡, 14층): 328,000,000원

본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 105% 수준 또는 최근 실거래가 상단을 기준으로 325,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 입찰 금액을 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.