나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30258 [1] 전북특별자치도 남원시 보절면 진기리 1150-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 보절면 진기리 소재 「보절산업단지」내에 위치하며, 주위는 중.소규모의 공장 및 공업나지 등이 혼재하는 소규모공장지대로 제반 환경여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 서측 인근으로 지방도가 통과하는 등 제반 교통사정 은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1~4) 4필 일단의 대체로 세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일단의 토지 북측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역(2023-12-15), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2018-12 -14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역2000m(한우,육우,젖소,말,양, 사슴,닭,오리,메추리,개 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강· 섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호 2) 계획관리지역(2023-12-15), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2018-12- 14)(상대제한지역2000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴,닭,오리,메추리,개 사육가능지역))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가 축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호 3) 계획관리지역(2023-12-15), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2018-12- 14)(상대제한지역2000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴,닭,오리,메추리,개 사육가능지역))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가 축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호 4) 계획관리지역(2023-12-15), 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2018-12 -14)(상대제한지역2000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴,닭,오리,메추리,개 사육가능지역))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가 축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨'사진용지'와 같이 비교적 철거·이동이 용이한 컨테이너박스 수 동 및 비닐하우스 1동 이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

5-가),나) 철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 내,외벽: 판넬잇기 등, 바 닥: 콘크리트위 하드너마감 등, 창 호: 샷시창호, 5-다) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 내,외벽: 판넬잇기 등, 바 닥: 콘크리트위 하드너마감 등, 창 호: 샷시창호, 5-라) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 내,외벽: 판넬잇기 등, 바 닥: 콘크리트 및 일부 타일마감 등, 창 호: 샷시창호, 5-마) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽: 치장벽돌노출쌓기 등, 내 벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, 바 닥: 장판깔기 등, 창 호: 샷시창호 등, 5-바) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽: 사이딩판넬잇기 등, 내 벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, 바 닥: 장판깔기 및 타일깔기 등, 창 호: 샷시창호, 6-사) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 내,외벽: 판넬잇기 등, 바 닥: 콘크리트위 하드너마감 등, 창 호: 샷시창호, 7-아), 8-자) 강파이프구조 폼판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체: 반투명플라스틱 및 강판잇기 등, 바 닥: 콘크리트마감 등임.

이용상태

5-가),나),다) - 공장, 5-라) 공장(기계실 등), 5-마) 숙소, 5-바) 사무실 및 일부 차양, 6-사) 공장, 7-아), 8-자) 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 소방설비(화재경보기 등) 및 난방설비(5-마),바))등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨'지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외건물(기호 ㉠~㉦)이 소재함.

공부와의 차이

본건(일련번호 5-마))의 공부상 용도는 '사무실'이나 현황은 '숙소'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 매각 포함.
3. 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 수동 및 비닐하우스 1동 각 매각 제외함.
4. 일단의 토지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
5. 기계기구는 목재가공관련 설비로 정상가동 여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2025타경30258 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 보절면 진기리 1150-5

용도: 공장

감정가: 1,726,768,980원

토지면적: 9389.00㎡ (약 2840.37평)

건물면적: 2005.17㎡ (약 606.58평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물 매각 포함.

* 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 수동 및 비닐하우스 1동은 매각 제외.

* 일단의 토지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 기계기구는 목재가공 관련 설비로 정상 가동 여부 불분명.

1.1. 입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 남원시 보절면 진기리 소재 「보절산업단지」 내에 위치하며, 주위는 중.소규모의 공장 및 공업나지 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 제반 환경 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 서측 인근으로 지방도가 통과하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 일단의 토지는 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(상대제한지역 1000m/2000m) 및 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

* 말소기준권리:

2016년 11월 23일 접수된 중소기업은행 근저당권(을7)으로, 채권액은 2,400,000,000원입니다.

* 권리관계:

말소기준권리 이후 접수된 모든 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

- T *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-06-17, 대항력 없음.

- 강 : 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2022-08-19, 대항력 없음.

- 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-04-03, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 총합계 채권액:

토지 등기부 채권 총액: 3,130,794,195원

건물 등기부 채권 총액: 3,198,701,495원

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

* 본 물건은 「보절산업단지」 내에 위치한 공장지대로, 주변에 중소규모의 공장 및 공업용 나지가 혼재하고 있어 공업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 일반적인 상업 시설이나 주거 지역과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

본 물건은 공업용지 내 공장으로, 직접적인 생활 편의시설 정보는 제공되지 않습니다. 인근 보절면 소재지의 기본적인 생활 기반 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 기계기구: 현재 설치된 목재 가공 관련 기계기구의 정상 가동 여부가 불분명하여, 인수 시 별도의 점검 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 거래 과정 및 권리 관계 파악에 주의가 요구될 수 있습니다.

* 환경: 공장 밀집 지역 특성상 주변 공장의 운영에 따른 소음, 분진 등에 대한 민감도가 있을 수 있습니다. 초기 조사 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 산업단지 내 입지의 일반적인 고려 사항은 존재합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지 이용에 대한 제한(가축사육제한, 건축 허가 제한 등)이 있으므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각에서 제외되는 컨테이너 및 비닐하우스의 철거 관련 예상치 못한 분쟁 발생 가능성은 낮으나, 잔존 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 전북 남원시 보절산업단지 내에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 및 건물의 면적이 상당하여 생산 시설 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 및 도로 접면 상태가 양호하며, 말소기준권리 이후 모든 부채가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 기계기구의 가동 상태 불확실성, 유동화 물건이라는 점, 그리고 공업지대 내 입지에 따른 일반적인 환경적 요인을 고려해야 합니다. 전반적으로 공장 운영을 위한 목적 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 보절산업단지 내 위치: 체계적인 산업단지 내 입지로, 공장 운영에 필요한 기반 시설 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보여, 낙찰 후 권리행사에 있어 제약이 적습니다.

* 토지 및 건물 면적: 상당한 면적의 토지와 건물을 확보할 수 있어, 다양한 규모의 생산 활동이 가능합니다.

* 접근성: 포장도로와 접하고 있어 차량을 이용한 물류 이동 및 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

감정가는 1,726,768,980원이나, 총 채권액이 이를 상회하는 점과 기계기구의 가동 상태 불확실성, 유동화 물건의 특성을 고려할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 확정해야 하나, 초기 권리 분석 결과와 감정가를 바탕으로 보수적으로 책정한다면, 감정가의 70~80% 수준인 약 12억 원 ~ 13억 8천만 원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금이 없는 점을 감안한 가격이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 현장 가치 평가에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.