나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31803 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 567 평화동동신아파트 101동 17층 1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 소재 "양지초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등 혼재하는 주거지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트조 라멘조 슬래브지붕

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체소 세장형, 아파트부지

인접 도로상태등

동측의 주출입구와 연결되는 왕복 4차선 포장도로 통하여 차량통행함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(1988-01-04)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔밭왓앤 와이영재유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(솔밭 왓앤와이영재유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인 협의

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 지분매각임(공유자우선매수권행사는 1회에 한함)
- 2026. 8. 19. 공유자 이수정으로부터 우선매수신고서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31803 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 567 평화동동신아파트 101동 17층 1704호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

토지면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

토지지분: 13.4435㎡

건물면적: 59.58㎡ (약 18.02평)

건물지분: 29.79㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 지분매각임(공유자우선매수권행사는 1회에 한함)

1.2. 입지조건

본 물건은 전라북도 전주시 완산구 평화동2가에 소재하며, "양지초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통은 인근에 시내버스승강장이 있어 편리하며, 차량 통행이 원활한 편입니다. 동측의 주출입구와 연결되는 왕복 4차선 포장도로를 통해 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 본 건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 여러 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2008년 12월 31일자 알씨아이파이낸셜서비스코리아주식회사의 가압류로, 해당 권리를 포함한 등기부상 여러 가압류 및 압류 사항은 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 본 건은 채권자 신OOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임차인 이수정 씨는 2005년 06월 14일 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005-06-14

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 평화동2가는 주거 밀집 지역으로, 다양한 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 발달해 있습니다. 양지초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

본 아파트는 1998년 06월 18일 사용승인되었으며, 총 16개 동에 1558세대가 거주하는 대단지입니다. 본 건은 101동 17층으로, 최고층은 20층입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 라멘조 슬래브지붕이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다. 총 주차 대수는 679대로, 지상 주차 4대, 지하 주차 42대이며, 전기차 충전기는 지상에 36대가 설치되어 있습니다.

본 건의 전용면적은 59.58㎡ (약 18.02평)입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 전체 소유권이 아닌 지분만 취득하게 됩니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 공유자와의 협의가 필수적이며, 공유 관계 유지로 인한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자가 낙찰받지 못하고 공유자가 해당 가격으로 낙찰받을 수 있습니다. 이 권리는 1회에 한해 행사 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인: 2005년부터 거주 중인 대항력 있는 임차인 이수정 씨가 존재합니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 직접적인 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 점유 관계 및 법적 문제로 인해 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 평화동에 위치한 아파트 지분 경매 건으로, 안정적인 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖춘 입지입니다. 하지만 '지분매각', '공유자 우선매수권', 그리고 '대항력 있는 임차인'이라는 주요 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히 0원의 보증금과 차임으로 대항력을 갖춘 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 문제점을 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 본 건의 감정가는 7,300만원으로, 최근 실거래가(약 1억 5,300만원 ~ 1억 6,700만원)에 비해 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 통한 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 양호한 주거 환경: 초등학교 인접, 아파트 단지 내 편의시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역입니다.

* 명도 시 금전 부담 없음: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 아파트 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 동일 면적(59.58㎡)의 아파트는 2026년 7월 기준으로 약 1억 5,300만원에서 1억 6,700만원 사이에서 거래되었습니다.

본 건의 감정가(7,300만원)는 최근 시세보다 상당히 낮게 책정되어 있으나, '지분매각', '공유자 우선매수', '대항력 있는 임차인' 등의 리스크 요인을 감안할 때, 시세보다 할인된 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 보증금 부담은 없습니다.

종합적인 시장 상황 및 리스크 요인을 고려하여, 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격대는 최근 실거래가 대비 약 10~15% 할인된 수준으로, 잠재적 위험 요인을 상쇄할 수 있는 합리적인 범위입니다.

별도 확인 결과, 본 물건의 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.