나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102033 [1] 부산광역시 사상구 학장동 167-3 학장대림아파트 105동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동 소재 구학초등학교 남측 인근에 위치하는 학장대림아파트 105동 12층 1206호로서, 주위는 공동주택, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 105동 15층 건물내 12층 1206호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 진출입로가 도로에 접해있으며, 단지내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2025-08-13)(자연녹지지역 면적 감소(2025.8.13.)), 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역 -> 제2종전용주거지역(2025.8.13.)), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

물건 비고

공동주택(아파트)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102033 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 학장동 167-3 학장대림아파트 105동 12층1206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 160,000,000원

* 토지 면적: 48.63㎡ (약 14.72평)

* 건물 면적: 84.99㎡ (약 25.72평) - 전용면적 기준

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOO

* 사용승인일: 1991년 7월 13일

* 건물 층수: 15층 중 12층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 학장동 구학초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 진출입로가 도로에 접해 있으며, 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종 일반주거지역, 제2종 전용주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당됩니다. (2025년 8월 13일 자연녹지지역 면적 감소 및 제2종 전용주거지역으로 변경 예정)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 7월 13일 부산화명새마을금고의 근저당 (을17) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 192,315,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 지역과의 직접적인 연관성은 낮으나, 단지 거주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 이용은 용이합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 구학초등학교가 소재하여 초등 교육 환경이 양호합니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 학생들의 안전을 위한 환경이 조성되어 있습니다.

* 단지 정보: 학장대림아파트는 총 825세대가 거주하며, 8개 동으로 구성되어 있습니다. 최고 15층 높이의 아파트이며, 총 698대의 주차 공간(내역: 지상 4대, 지하 23대 - *해당 수치는 단지 전체 또는 일부에 대한 정보일 수 있으며, 정확한 주차 가능 대수는 관리사무소 확인 필요*)이 확보되어 있습니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. (추가적인 주변 시설 정보는 외부 검색을 통해 확인해야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제2종 일반주거지역, 제2종 전용주거지역, 자연녹지지역 등으로 용도지역이 복합적으로 지정되어 있으며, 향후 개발 또는 재건축 시 관련 법규 및 지구단위계획의 적용을 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 보호구역 등에 해당되어 특정 행위 제한이 있을 수 있습니다. (2025년 8월 13일 자연녹지지역 면적 감소 및 제2종 전용주거지역으로 변경 예정으로, 이와 관련된 추가적인 제한사항이나 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.)

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 1억 6천만원이나, 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(84.99㎡)의 거래가는 2026년 4월 7층이 1억 3,180만원에 거래된 것으로 확인되었습니다. 감정 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사상구에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 구학초등학교와 인접해 있으며, 단지 내 편의시설과 주차 공간이 마련되어 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 임차인으로 인한 인수 부담이 없습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 입찰 시 시세 조사를 철저히 해야 합니다. 토지이용계획상 복합적인 용도지역 지정은 향후 활용 가능성을 다양하게 하지만, 동시에 개발 규제 여지도 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 학장대림아파트는 1991년에 준공된 아파트로, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 초등학교 인접 및 주변 녹지 지역과의 근접성은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도를 용이하게 진행할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2026년 4월에 거래된 84.99㎡, 7층 물건의 실거래가는 1억 3,180만원입니다.

* 본건은 동일 면적(84.99㎡)이지만 12층으로, 7층보다 높은 층수에 해당합니다.

* 최근 2026년 2월에 거래된 75.61㎡, 6층 물건은 1억 3,700만원에 거래되었습니다.

* 최근 2026년 6월에 거래된 59.94㎡, 8층 물건은 1억 1,250만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 1억 6,000만원으로, 최근 실거래가(1억 3,180만원)와 차이가 있습니다.

* 12층이라는 높은 층수를 감안하고, 실거래가(1억 3,180만원)를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (주의: 이는 현재까지 제공된 정보와 최근 시세만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.