나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102024 [1] 부산광역시 북구 화명동 749 화명유림아파트 103동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 화잠초등학교 남동측에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 비교적 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 21층 건물내 3층 303호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 마감 등 창 호 : 샷시이중창 등의 구조임.

이용상태

공부상 공동주택 용도이나 현장조사시 이해관계인의 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인을 요함.

설비내역

위생, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대 내에 위치한 부정형 토지로서, 공동주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 되어 있으며, 인접 가로망 상태 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 속하는 토지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 문수현)로부터 2026. 6. 16.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102024 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 화명동 749 화명유림아파트 103동 3층303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 임차인 문수현(주택도시보증공사)으로부터 2026년 6월 16일자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출되었습니다.

* 주의사항: 상기 특이사항과 같이 임차인의 대항력 포기 확약이 확인되었으며, 권리분석 결과 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 화잠초등학교 남동측에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 비교적 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 21층 건물 내 3층 303호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.

* 이용 상태

공부상 공동주택 용도이나, 현장조사 시 이해관계인의 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였습니다. 경매 진행 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 필요합니다.

* 설비 내역

위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내소화전, 승강기, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

서하향 경사지대 내에 위치한 부정형 토지로서, 공동주택 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등

단지 내 도로가 있으며, 인접 가로망 상태는 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 속하는 토지입니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

* 기타 참고사항

임대관계는 미상이며, 기타 사항은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 3월 29일 접수된 부산신용보증재단의 가압류 (갑39)입니다.

* 소멸되는 권리

을21: 주택임차권 (문수현, 2024년 7월 5일 접수)

갑40: 가압류 (하나캐피탈, 2025년 3월 6일 접수)

갑41: 압류 (양산세무서장, 2025년 9월 12일 접수)

갑42: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 10월 15일 접수)

갑43: 압류 (국민건강보험공단, 2025년 10월 28일 접수)

상기 권리들은 말소기준권리보다 늦게 등기되어 경매로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임차인 문수현은 대항력포기확약서를 제출하였으며, 임차권 등기일(2024년 7월 5일)이 말소기준권리(2024년 3월 29일)보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 문수현)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-29

* 확정일자: 2022-03-15

* 배당신고일자: 2024-07-05

* 대항력: 없음 (대항력포기확약서 제출 및 말소기준권리보다 후순위 등기)

* 비고: 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였음.

4. 상권분석

* 아파트 정보

* 아파트명: 화명유림아파트

* 주소: 부산광역시 북구 화명동 749

* 사용승인일: 2000년 3월 30일 (준공 26년차)

* 건물 규모: 총 21층 건물 중 3층, 103동. 총 6개 동, 506세대.

* 면적: 전용면적 59.92㎡ (약 18.13평). (참고: 아파트 단지 전체 면적 약 15,294㎡)

* 주차: 아파트 정보 기준 총 162대 (단지 전체 총 주차 가능 대수는 375대로 파악됨. 지하 기계식 213대, 지하 자동식 162대 등 복합적인 정보 존재)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등을 갖추고 있음.

* 주변 시세 (2026년 5월 ~ 6월 기준)

* 최근 매매 사례:

* 19층 (59.92㎡): 180,000,000원 (2026년 5월 12일)

* 12층 (59.92㎡): 185,000,000원 (2026년 6월 25일)

* 14층 (59.92㎡): 189,000,000원 (2026년 6월 8일)

* 최근 전월세 사례:

* 18층 (59.92㎡): 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원 (2025년 11월 26일)

* 2층 (59.92㎡): 보증금 12,500,000원, 월세 0원 (기존 보증금 16,000,000원, 2025년 12월 25일 갱신)

* 19층 (59.92㎡): 보증금 2,000,000원, 월세 580,000원 (2026년 6월 13일)

* 주변 시설

* 학교: 본건에서 남동측 인근에 화잠초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설(유해시설)이 확인되지 않았습니다. (외부 지도 서비스 및 검색 결과 기반)

5. 생활정보

* 교통: 아파트 단지 내 도로 및 인접 가로망이 잘 갖추어져 있어 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 화잠초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 불가능하여, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련 사항: 임차인의 대항력포기확약서가 제출되었으나, 만약의 경우를 대비하여 명도 절차를 철저히 진행해야 합니다. (인수되는 보증금은 없음)

* 건축 연도: 2000년 준공으로 26년차 아파트이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 화명동에 위치한 화명유림아파트 103동 3층 303호입니다. 아파트 단지로 구성된 지역으로, 교통 및 교육 환경이 비교적 우수합니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 높은 수준을 형성하고 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력 포기 확약 및 말소기준권리보다 후순위인 권리관계로 인해 매수인이 인수해야 할 금전적 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했던 점과 건물의 연식은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 최근 실거래가가 1.8억원 이상으로 형성된 반면, 감정가는 1.62억원으로 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 인수 부담 없는 권리관계: 임차인의 대항력 포기 확약 및 모든 권리가 경매로 소멸되어 매수인의 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 주거 입지: 주변에 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(1.8억원 ~ 1.89억원)와 감정가(1.62억원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 110% 수준인 약 178,200,000원에서 120% 수준인 약 194,400,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없어 명도에 따른 추가 비용 부담이 없다는 점을 감안할 때, 시세 반영 수준인 1.8억원 이상에서의 적극적인 입찰도 고려 가능합니다.

단, 실제 입찰가는 법원 경매의 특성상 경쟁 상황, 물건의 실제 상태, 낙찰가의 추이 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.