나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5944 [1] 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 101동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산광역시 남구청 서측 인근, 부산중앙고등학교 남측에 근접하여 위치하며, 주위는 학교, 관공서, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 주위에 시내버스정류장, 마을버스정류장 및 부산도시철도 못골역이 소재하는 바 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 101동 705호, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 102동 803호, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건내 103동 1103호로서, 외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창구조, 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 남하향의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 30미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지내 가로망이 정비되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 1872 : 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2018-08-22), 지구단위계획구역(2024-05-29), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-08-22)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-08-22)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-03)(해연중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-07-23)(롯데캐슬레전드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-03-25)(연포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(부산중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-07-23)(롯데캐슬레전드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(연포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2018-08-22)<도시 및 주거환경정비법>임. 대연동 1873 : 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2018-08-22), 지구단위계획구역(2024-05-29), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-08-22)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2018-08-22)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5944 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 101동 7층705호

용도: 아파트

감정가: 238,000,000원

토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

건물면적: 39.70㎡ (약 11.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕신용협동조합 (근저당권자)

특이사항: 정비구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 부산광역시 남구청 서측 인근, 부산중앙고등학교 남측에 근접해 있습니다. 주위는 학교, 관공서, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 시내버스정류장, 마을버스정류장 및 부산도시철도 못골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 남측 및 동측으로 노폭 약 30미터, 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건이 소재한 대연동 1872번지 및 1873번지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로1류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 다수의 학교(부산구화학교, 부산중앙고등학교, 해연중학교, 롯데캐슬레전드유치원, 연포초등학교)에 대한 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 정비 사업 추진 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2019년 1월 16일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권 (154,030,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 수영세무서장, 부산광역시, 구덕신용협동조합(임의경매), 남구(부산광역시)의 압류 및 임의경매 등기 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음'으로 기재됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 29일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 임관홍은 전입신고일만 있을 뿐 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없습니다. 또한 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 재확인하여 명도에 차질이 없도록 주의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 인근에 부산광역시 남구청 등 관공서와 부산중앙고등학교를 비롯한 다수의 학교가 위치하고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지 정보: 본 물건은 대연롯데캐슬레전드1단지에 속해 있으며, 해당 아파트는 총 30개 동, 3,149세대로 구성된 대규모 단지입니다. 2018년 2월에 사용승인되었습니다.

* 주차: 단지 내 주차 대수 합계는 26대 (지상 3대, 지하 66대)로 기재되어 있으나, 이는 전체 단지 규모에 비해 매우 적은 수치로, 실제 주차 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다. (건축물표제부 총괄표제부 상 전체 단지 주차 가능 대수는 3,434대입니다.)

* 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 유해시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 인근 상업지역을 통해 이용 가능합니다.

* 교육시설: 단지 주변으로 부산중앙고등학교, 부산구화학교, 해연중학교, 연포초등학교, 롯데캐슬레전드유치원 등이 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 대중교통: 부산도시철도 못골역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 및 마을버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본 물건은 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력을 가질 수 있으나, 사업 추진 지연, 계획 변경 등의 불확실성 요소로 작용할 수 있습니다. 사업 진행 상황 및 예상 시기를 면밀히 파악해야 합니다.

* 내부 정보 미확인: 감정평가 과정에서 이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 상태 및 마감재 등에 대한 상세 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 현장 방문을 통해 건물 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인 임관홍은 대항력이 없고 인수되는 보증금도 없으나, 실제 점유 여부 및 권리 관계에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동의 인기 아파트 단지인 대연롯데캐슬레전드 내에 위치하며, 교통, 교육, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 또한, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 정비 사업 진행 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 최근 거래 시세와 감정가를 비교하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 남구청 인근, 도시철도 역세권, 우수한 학군 및 생활 인프라.

* 안전한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 부담할 권리 관련 위험이 없습니다.

* 미래 가치 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 재개발/재건축 시세 상승 기대.

* 실거주 및 투자 목적 모두 적합.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 본 건과 동일 면적인 39.70㎡(약 12평)는 2026년 7월 10일 2층에서 21,000만원에 거래되었습니다.

* 다른 면적의 최근 거래 사례로는 59.94㎡(약 18평)가 66,000만원, 84.98㎡(약 26평)가 82,000만원에 거래되었습니다.

* 감정가: 238,000,000원

* 시세 및 감정가 비교: 본 건의 면적(39.70㎡)으로 볼 때, 최근 거래된 21,000만원이 가장 직접적인 참고 시세가 됩니다. 감정가는 이보다 다소 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정: 권리 관계가 깨끗하고 입지가 우수하나, 정비구역의 불확실성 및 내부 미확인 요소 등을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가인 21,000만원 수준을 기준으로, 보수적으로는 감정가의 90% 수준, 공격적으로는 감정가 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 : 210,000,000원 ~ 238,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.