나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3488 [1] 부산광역시 북구 구포동 1250-2 신진2차아파트 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동에 소재하는 삼정고등학교의 동측 인근에 위치하는 신진2차아파트 11층(현황 10층) 1106호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 11층 1106호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 창호; 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 가장형의 토지로 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 도로(접합), 상대보호구역(삼정고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 11층 1106호로 되어 있으나 현황 및 집합건축물대장상 10층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 11층 1106호로 되어 있으나 현황 및 집합건축물 대장상 10층 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3488 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 1250-2, 신진2차아파트 11층 1106호 (현황 10층)

* 용도: 아파트

* 감정가: 53,000,000원

* 토지면적: 18.76㎡ (약 5.67평)

* 건물면적 (전용면적): 45.36㎡ (약 13.72평)

* 건물면적 (분양면적, 추정): 약 84.53㎡ (약 25.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송양자 (송 )

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 구포동에 소재하는 신진2차아파트 11층(현황 10층) 1106호입니다.

* 주변환경: 삼정고등학교 동측 인근에 위치하며, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 14일 접수된 송양자(송 )의 강제경매개시결정 등기(갑10)가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황: 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 등기부 요약:

* 2003-10-06: 윤숙자 소유권이전 (갑3)

* 2005-01-14: 배영희 소유권이전 (갑6)

* 2025-10-14: 송양자 강제경매 (갑10, 말소기준권리)

* 채권자: 송양자 (송 )

* 채권액: 1,500,000원 (말소기준권리인 강제경매 채권액)

* 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 상권 특성: 주거지역 내에 위치하여 주거지의 성격이 강하며, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 삼정고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역입니다.

* 편의시설: 단지 내 가로망 및 주차시설이 갖추어져 있으며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 삼정고등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 주차시설 및 가로망이 정비되어 있습니다. 다만, 다소 떨어진 인근 지역에 공업단지가 있어 환경적인 요소를 고려할 필요가 있습니다. (Kumho Tire 공장 및 관련 산업단지가 명정동에 인접해 있음)

6. 잠재적 리스크

* 층수 불일치: 등기사항전부증명서상 11층이나, 현황 및 집합건축물대장상 10층으로 확인되어 층수 불일치에 따른 혼란 및 이의 제기가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제로 이어질 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연한: 1990년 사용승인된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 인근 공업지역: 인근 공업지역의 소음, 먼지, 교통량 등이 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 북구 구포동 소재 신진2차아파트로서, 감정가는 5,300만원으로 비교적 낮은 편입니다.

* 교통 및 생활 편의 시설은 보통 수준이나, 층수 불일치 및 임대 관계 미상과 같은 명확한 리스크 요소를 가지고 있습니다.

* 특히, 등기부상 11층, 실제 10층이라는 점은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요하며, 명도 과정에서 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 인근 공업지역의 존재 또한 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 5,300만원이라는 낮은 감정가는 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로 토지 사용에 대한 권리가 보장됩니다.

* 거주 목적의 실거주자에게는 낮은 가격에 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 낙찰 예상 가격, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 건은 층수 불일치, 임대차 관계 미상 등의 명확한 리스크가 존재하므로, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 주변 유사 아파트 시세 및 최근 낙찰 사례를 참고하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있으나, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.