나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경777 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 118-1 동남빌라 101동 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 ‘기장고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 북동측 근거리에 동해선 '기장역' 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건 내 5층 502호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석, 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감, 타일 마감 등, 바닥 : 장판깔기 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대라리 118-1 : 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 내부 별첨 ‘사진용지’와 같이 누수로 추정되는 내부 손상 존재하는 바 이를 감안하여 감정평가 하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

감정평가서에 의하면 본건에 누수로 추정되는 내부손상이 존재하여 이를 감안하여 평가하였다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경777 (1)

주소: 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 118-1, 동남빌라 101동 5층502호

건물 용도: 연립주택

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 46.40㎡ (약 14.04평)

토지 지분: 46.395㎡ (약 14.03평)

건물 면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물 지분: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층

준공 연도: 1998년 11월 04일 (사용승인일 기준)

1.3. 경매 정보

감정가: 75,000,000원

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 기장수산업협동조합 (을11 근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 북동측 근거리에 동해선 '기장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대라리 118-1번지: 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

주요 권리 사항:

* 2002-03-19: 소유권 이전 (문영순)

* 2007-04-26: 소유권 이전 (문년순 외 1명)

* 2008-01-04: 공유자전원지분전부이전 (김기석)

* 2012-09-28: 소유권 이전 (신춘영)

* 2017-08-03: 근저당권 설정 (기장수산업협동조합, 금57,600,000원) - 말소기준권리

* 2021-01-27: 소유권 이전 (신광호 외 3명, 상속)

* 2025-10-20: 임의경매개시결정 (기장수산업협동조합, 39,143,052원) - 본건 경매 개시

3.2. 말소기준권리

2017년 8월 3일자 기장수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요하나, 명세서상 인수되는 권리 없음 명시)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계 미상으로, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사 및 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 (2026년 7월 기준)

입력된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 파악됩니다.

* 부산 기장군 기장읍 대라리 174-3, 중앙하이츠빌라3차A동 (2001년식, 76.06㎡): 2026년 7월 28일, 69,000,000원 (약 22.99평, 907,179원/㎡)

* 부산 기장군 기장읍 대라리 972, 금강빌라 (1997년식, 50.38㎡): 2026년 7월 13일, 47,000,000원 (약 15.24평, 932,910원/㎡)

* 부산 기장군 기장읍 대라리 183-25, 윌러스B (2012년식, 47.8714㎡): 2026년 7월 11일, 88,000,000원 (약 14.48평, 1,838,250원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 75,000,000원으로, 면적(84.87㎡) 대비 평당 약 2,921,589원 (㎡당 약 883,708원)입니다.

비교 사례 중 중앙하이츠빌라3차A동(2001년식, 22.99평)은 69,000,000원에 거래되었으며, 금강빌라(1997년식, 15.24평)는 47,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이들보다 건물 면적이 다소 크고, 연식 또한 유사하거나 신축에 가깝습니다.

하지만 윌러스B의 경우 매우 최근(2012년식)이고 면적이 작음에도 불구하고 높은 가격에 거래되어 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

본건 감정가는 인근 유사 연식 및 면적의 시세 범주 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정평가서에 명시된 누수 등으로 인한 내부 손상 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 시내버스정류장, 동해선 기장역 인접.

* 교육: 기장고등학교 북동측 인근 위치.

* 상업/기타: 부근에 근린생활시설, 단독주택 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 시뮬레이션 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 위치하거나 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태 (누수 손상)

감정평가서에 따르면 본건 내부에 누수로 추정되는 내부 손상이 존재하며, 이를 감안하여 평가되었습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성을 내포하며, 응찰 시 반드시 현장 확인 및 예상 수리 비용 산정이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군에 위치한 연립주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주변 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 단, 건물 노후화와 더불어 누수로 인한 내부 손상이 발견되어 수리가 필요한 상태입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 소멸 대상이 많으나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 기장군이라는 지역적 이점과 기장역 인근의 교통 편의성.

* 최근 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었을 가능성.

* 추가적인 수리 및 개선을 통해 시세 차익 기대 가능.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 제곱미터당 약 900,000원 ~ 950,000원 수준을 고려할 수 있습니다. 본건의 전용면적(84.87㎡)을 적용 시, 대략 76,383,000원 ~ 78,930,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

하지만 감정평가서에 명시된 누수로 인한 내부 손상이 존재하므로, 수리 비용을 고려한 입찰가가 산정되어야 합니다. 추정 수리 비용을 최소 500만원에서 1,000만원 이상으로 가정할 경우, 실제 낙찰 가능한 가격은 감정가보다 낮아질 수 있습니다.

따라서, 잠재적 수리 비용 및 명도 불확실성을 감안하여, 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 보수적인 접근이며, 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.