나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경2052 [1] 경상남도 밀양시 상남면 외산리 279-14 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 외산리 소재 '오산마을' 내에 위치하며, 본건 부근은 근교 농촌취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1:삼각형으로 인접지와 대체로 같은 높이로 평탄하며, 창고 등의 건부지로 이용중임. 기호3~5:부정형 평지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1:본건 북측으로 노폭 약 6m 내외 및 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 아스콘포장 또는 콘크리트포장 도로와 접함. 기호3~5:본건이 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3~5):계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구 역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보 전법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임. 나)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-1 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 스레트지붕 단층건으로서, 외벽:몰탈위페인팅, 슬래브지붕 부분의 바닥:인조석갈기, 천정:텍스, 창호:알루미늄단창임. 기호2-2 : 철골조 비닐피복 강판지붕 단층건으로서, 벽체:샌드위치판넬임.

이용상태

기호2-1 : 공실(슬래브지붕 부분:사무실 또는 일반음식점 구조, 스레트지붕 부분:창고 구조임) 기호2-2 : 공실(일반 창고 및 일부 저온창고 구조임).

설비내역

기호2-1 : 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음. 기호2-2 : 냉동냉장설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가).임대관계 : 미상임. 나).기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 감정평가 실지조사일(2025.11.1.) 기준 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 밀양지원 2025타경2052 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 상남농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 상남면 외산리 279-14

주요 용도: 창고시설 (감정평가 기준)

건축물대장상 주요 용도: 제1종근린생활시설 (용도 불일치 가능성 확인 필요)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브/스레트지붕 단층 및 철골조 비닐피복강판지붕 단층

건축물 준공일: 1996년 11월 21일

감정평가 기준일: 2025년 11월 1일

현황: 감정평가 조사일 기준 공실임

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 484,138,000원

토지 면적: 2138.00㎡ (약 646.75평)

건물 면적: 561.00㎡ (약 169.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

등기부채권 총액 (토지/건물): 750,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 밀양시 상남면 외산리 소재 '오산마을' 내에 위치하며, 본건 부근은 근교 농촌 취락지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외 및 서측으로 노폭 3-4m 내외의 도로와 접함.

남밀양 IC가 인접하여 고속도로 이용이 편리하며, 국도 25호선이 남북으로 관통하여 인근 대도시 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 해당함.

또한, 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 채권 최고액 총액은 750,000,000원임.

주요 권리 내역은 다음과 같음:

* 근저당권: 상남농업협동조합 (2015.12.16. 접수, 280,000,000원)

* 근저당권: 박의석 (2020.04.03. 접수, 110,000,000원)

* 근저당권: 박의석 (2023.08.03. 접수, 360,000,000원)

* 임의경매: 상남농업협동조합 (2025.10.20. 접수, 283,018,207원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026.02.25. 접수)

3.2. 말소기준권리

2015년 12월 16일 접수된 상남농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

경매 신청 채권자 역시 상남농업협동조합이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각 물건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 등재 내역은 확인되지 않았습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박혜지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2025년 3월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박혜지는 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없으며, 명도 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본 물건은 농촌 취락지구 내에 위치하며, 주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 창고 시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 농산물 유통 또는 관련 산업 시설과의 연계 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 밀양시는 나노산업단지 유치를 통해 첨단 산업 도시로의 변모를 꾀하고 있어, 향후 지역 내 산업 발전에 따른 물류 수요 증가 가능성도 존재합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확한 혐오시설(대규모 산업폐기물 처리장, 유해화학물질 취급 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건은 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함되어 있어, 농축산업 활동으로 인한 간접적인 환경 영향(냄새, 소음 등)이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 도심 지역 대비 편의시설 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍/면 소재지나 밀양 시내를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육/의료 시설

본 물건지 인근에 위치한 학교(상남중학교 등) 및 주요 병원(밀양병원, 밀양윤병원 등)은 밀양 시내 지역에 분포하고 있습니다. 따라서, 교육 및 의료 서비스 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 등기부 외의 확인이 필요한 잠재적 리스크로 존재합니다.

6.2. 물건 상태 및 기타 리스크

* 용도 불일치: 감정평가상 '창고시설'이나 건축물대장상 '제1종근린생활시설'로 기재되어 있어, 실제 이용 목적 및 향후 용도 변경 시 건축법 등 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 포함되어 있어, 주변 환경 변화나 신규 시설 입주 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 공실 상태: 감정평가일(2025.11.1.) 기준 공실 상태이므로, 현재의 정확한 임대 현황 및 물건 상태는 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 등의 규제는 주변 농업 활동 가능성을 시사하며, 이로 인한 간접적인 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 상남면 외산리에 위치한 창고시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 권리 관계가 깨끗하고 임차인의 부담이 없어 투자 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 밀양시의 발전 가능성과 개선되는 교통망은 긍정적인 요소입니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성, 건물 용도 불일치 가능성, 토지 이용 제한 사항 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 인수 부담이 없어 안전합니다.

* 일괄 매각: 넓은 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능하여 활용도가 높습니다.

* 입지 개선: 국도 25호선 및 남밀양 IC 인접으로 교통 접근성이 우수하며, 밀양시의 산업 발전 가능성이 있습니다.

* 지역 특화 사업 연계 가능성: 인근에 솔라루트팜(스마트팜) 등 농업 관련 시설이 존재하여, 지역 특화 사업과의 연계 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 유찰 횟수, 현장 조사 결과, 권리 관계의 명확성, 명도 난이도, 주변 시세, 향후 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 특수성을 감안하여 전문가와 상담 후 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.