나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22090 [1] 경상남도 거제시 사등면 성포리 356 미래미라지 101동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 '사등면사무소' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변점포, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호로서, 외 벽 : 석재 붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 '연립주택 부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 기호 1) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 대지권의 토지 기호 2, 5, 6, 7) : 계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 대지권의 토지 기호 3) : 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 대지권의 토지 기호 4) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22090 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 사등면 성포리 356 미래미라지 101동 1층101호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 278,000,000 원

* 토지면적: 120.64㎡ (약 36.49평)

* 토지지분: 120.64㎡ (약 36.49평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.97㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진주서부농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 '사등면사무소' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변점포, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호로서, 외 벽 : 석재 붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호.

* 토지 형상 및 이용상태: 대지권의 토지는 부정형 완경사의 '연립주택 부지'로 이용 중입니다.

* 도로명 주소: 경상남도 거제시 성포로 124

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 4일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(매매), 근저당권(을1, 말소기준), 압류(갑7, 갑8, 말소), 임의경매(갑9, 말소)는 모두 말소될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 공동주택, 로변점포, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 최근 주변 실거래가 분석 (2026년 1월~5월 기준):

* 2026년 1월 19일, '유원빌리지1' 단지 내에서 전용면적 65.7㎡가 250,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 380.5만원).

* 2026년 5월 6일, '유원빌리지2' 단지 내에서 전용면적 96.228㎡가 117,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 121.6만원).

* 2026년 5월 9일, '유원빌리지2' 단지 내에서 전용면적 96.228㎡가 127,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 131.9만원).

* 분석: 최근 거래 사례 중 2026년 1월 거래는 본건 감정가(2.78억원) 및 평당 단가(약 327만원)와 유사하거나 높은 시세를 형성하고 있습니다. 반면, 2026년 5월 거래 사례는 면적이 더 넓음에도 불구하고 매우 낮은 가격에 거래되어, 해당 거래의 특이사항(예: 급매, 특수관계인 거래 등)이 있거나 본건과의 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. 따라서, 최근의 높은 거래가격을 참고하여 시세 판단하는 것이 합리적으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 '사등면사무소' 북측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 점포, 농경지가 혼재합니다.

* 단지 내 차량 접근성은 용이하며, 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 인근 도로에 접하고 있어 차량 이동에 불편함은 없습니다.

* 주변 시설: 사등면사무소, 지역 상가, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 편의시설 및 대중교통 정보는 현장 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황 불일치:

* 물건 기본 정보상 용도는 '연립주택'이며, 감정평가서상 '연립주택으로 이용 중'이라고 명시되어 있습니다.

* 총괄표제부에는 '미래 미라지' 명칭과 함께 '공동주택', '연립주택' 용도가 기재되어 있습니다.

* 그러나 집합건물 표제부에는 '성포수변빌딩' 명칭과 함께 '제2종근린생활시설'이 주 용도로 기재되어 있습니다.

* 이는 본건이 실제로는 근린생활시설로 사용되고 있거나, 건축물 대장상의 용도와 실제 이용 현황 간에 불일치가 존재할 가능성을 시사합니다. 경매 진행 시 해당 부분에 대한 추가 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

* 동/호수 불일치 가능성: 제공된 소재지 정보(101동 1층 101호)와 건축물대장 전유부 정보(103동 101호) 간 동 번호에 차이가 있을 수 있습니다. 이 역시 현장 확인을 통해 명확히 해야 합니다.

* 내부 조사 어려움: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문 및 외부 관찰을 통해 평가가 이루어졌습니다. 이는 물건의 정확한 상태 파악에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 저촉 및 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다. 이는 향후 건축 또는 증개축 시 제한사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 사등면에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 건축된(2013년 준공 추정) 물건입니다. 적정 수준의 감정가와 함께 인근의 실거래 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다. 다만, 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성, 동/호수 정보의 혼란, 그리고 내부 조사의 제한은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상에 대한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 장점:

* 비교적 최신 연식의 건물 (2013년 준공 추정).

* 1층으로 접근성이 용이하며, 연립주택으로서의 실거주 가치 보유.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

* 단점:

* 건축물 현황(용도) 및 동/호수 관련 불일치 가능성.

* 현장 내부 조사 미실시로 인한 물건 상태 파악의 한계.

* 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 인수 위험.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 278,000,000 원

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 1월 거래 사례 (전용 65.7㎡, 2.5억원) 기준 평단가 약 380.5만원. 이를 본건 전용면적 84.97㎡에 적용 시 약 3.23억 원 (323,377,200원) 수준.

* 최근 2026년 5월 거래 사례 (전용 96.228㎡, 1.17억~1.27억원)는 시세와 괴리가 커 직접적인 참고가 어려움.

* 감정가 (2.78억원, 평당 약 327만원)는 주변 최고 시세 대비 다소 낮으나, 합리적인 수준으로 판단됨.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 감정가(2.78억원)를 기준으로 하되, 최근 최고 시세(약 3.23억원) 및 물건의 잠재적 리스크(건축물 현황, 동/호수 불일치 가능성, 내부 조사 불가)를 고려하여 산정합니다.

* 또한, 임대차 관계 미상에 따른 인수 가능성, 권리관계상 추가 부담 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로, 약 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 다만, 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 건축물대장, 토지이용계획 등 관련 서류를 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.