나이스옥션 법원경매 진주 2025타경983 [1] 경상남도 사천시 봉남동 167 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 봉남동 소재 '용산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 도시 근교 농촌지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 근거리에 시내노선 버스정류소가 소재하나 일반대중 교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 현재 농경지(답)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경983 (1)

소재지: 경상남도 사천시 봉남동 167

용도: 답 (농경지)

감정가: 459,000,000원

매각대상: 토지

토지면적: 3060.00㎡ (약 925.79평)

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사천축산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 사천시 봉남동 소재 '용산초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 도시 근교 농촌 지대입니다.

교통상황: 소형 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류소가 소재하여 일반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 서측으로 폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

이용상태: 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형과 유사한 형태를 띠고 있으며, 현재 농경지(답)로 이용 중에 있습니다.

1.1. 1.지역 분석

토지이용계획: 생산녹지지역 (2011-08-04)으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역 (2022-10-06)으로 지정되어 있으며, 특히 젖소, 돼지, 개, 가금류에 대한 일부 제한이 있습니다. 또한 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

1.2. 권리분석

매각물건 명세서 상 권리 변동 요약은 다음과 같습니다.

소유권 이전: 2005년 11월 18일 한영민

소유권 이전: 2014년 06월 17일 강향자 (매매 351,000,000원)

근저당권 설정: 2014년 06월 17일 사천축산업협동조합 (채권액 337,000,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

지상권 설정: 2014년 06월 17일 사천축산업협동조합 (말소)

임의경매 개시: 2025년 10월 17일 사천축산업협동조합 (채권액 262,527,561원)

등기부채권 총액은 337,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권보다 선순위로 등기된 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 따라서, 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시된 부분이 등기부상 말소 기록과 상이하여, 낙찰 후 권리 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.2. 1.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 도시 근교의 농경지로서, 주요 기능은 농업 생산 활동입니다.

주변에 단독주택과 농경지가 분포하고 있어 상업 시설이나 배후 주거 상권의 발달은 미미한 수준입니다.

인근에 '용산초등학교'가 위치하나, 직접적인 상업 활동과의 연계성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: '용산초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

기타: 도시 근교 농촌 지역의 특성상, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 사천시 중심 시가지로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

외부 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite:external_search]

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 지위가 취소되고 입찰보증금이 몰수될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

농업 생산 외 용도 제한: 생산녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 대항력 있는 임차인이 없을 가능성을 시사하나, 사실관계 확인이 필요합니다.

권리관계 불명확성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되었으나, 등기부상에는 해당 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 권리 인수 여부에 대한 혼란을 야기할 수 있으므로, 명확한 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 봉남동에 소재한 생산녹지지역 내 농경지(답)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리 없이 깨끗한 권리 관계를 가지고 있어 권리 상의 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 관련 법규에 따른 토지 이용 제한이 존재합니다.

임대 관계가 미상이고, 물건명세서와 등기부 상 권리 소멸 여부에 일부 상이한 부분이 있어, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

입찰 전, 해당 물건지 관할 시군구청에 방문하여 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인하시기 바랍니다.

농지법규 및 생산녹지지역 규제를 준수하는 범위 내에서의 농업 생산 활동을 통한 가치 창출을 고려할 수 있습니다.

사천시의 향후 지역 개발 계획 및 농업 관련 정책 변화 동향을 파악하는 것이 투자에 도움이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 459,000,000원

토지면적: 3060.00㎡ (약 925.79평)

평당 감정가: 약 495,760원

본 물건은 농지로서, 실제 경작 가능성, 법적 이용 제한, 농지취득자격증명 발급 용이성, 임대차 관계 미확인, 그리고 권리관계 상의 일부 불명확성 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 투자 수익률 분석이 어렵습니다. 따라서 현장 조사를 통한 실질적인 가치 평가, 경매 시장 동향, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 면밀히 분석한 후 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.