나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31245 [1] 경상남도 하동군 진교면 고룡리 산101-2 임야 경매

경상남도 하동군 진교면 고룡리 산101-2 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경31245(진주지원 경매6계). 감정가 17,457,000원, 최저가 12,220,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 31245 [1]
소재지	경상남도 하동군 진교면 고룡리 산101-2
용도	토지
매각기일	2026.08.10
관할법원	진주지원 경매6계 ((055)760-3256(구내:256))
이용제한	준보전산지, 보전관리지역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	1,587㎡ (480.07평)

금액

감정가	17,457,000원
최저가	12,220,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	1,222,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.06	17,457,000원	유찰
2차	2026.08.10	12,220,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 기호1) 경상남도 하동군 진교면 남양마을회관 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. 기호2) 경상남도 하동군 진교면 진교리 민다리체육공원 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음. 기호3) 경상남도 하동군 진교면 진교리 진교초등학교 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 기호1) 부정형 급경사지로서 현황 자연림(일부 도로 등)임. 기호2) 부정형 완경사지로서 현황 묵전임. 기호3) 사다리 평지로서 현황 단독주택 부지임.
인접 도로상태: 기호1) 북서측 본건 일부는 현황 농로(약2-2.5m 내외)임. 기호2) 맹지임 기호3) 북측으로 노폭 약5m 내외의 도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1) - 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호2) - 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호3) - 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-07)(소로3-9호선)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-29)(진교고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-29)(진교중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

건물감정평가요항표

건물의 구조: 기호 4) 시멘트벽돌조 스레트지붕(현:강판지붕) 단층 건으로서 외벽 몰탈 위 페인팅 등 마감 창호 새시창호
이용상태: 기호 4) 단독주택으로 이용 중임.
설비내역: 기호4) 위생설비 등이 갖추어져 있음.
부합물 및 종물: - 구조 : 별첨 &quot;지적개황도 및 건물개황도&quot;와 같이 기호 ㉠이 소재함. - 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 없을 것 으로 판단됨.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

-북서측 일부가 농지 및 도로로 이용 중인 바 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31245 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 17,457,000원

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경상남도 하동군 진교면 고룡리 산101-2

용도: 임야

토지면적: 1587.00㎡ (약 480.1평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 하동군 진교면 고룡리 일대에 소재하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역입니다. 기호1)은 남양마을회관 북동측 인근, 기호2)는 진교리 민다리체육공원 서측 인근, 기호3)은 진교초등학교 북측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 역시 가능합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호1)은 부정형의 급경사지로 현황 자연림(일부 도로 포함) 상태입니다. 기호2)는 부정형의 완경사지로 현황 묵전(밭) 상태입니다. 기호3)은 사다리형의 평지로 현황 단독주택 부지 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호1) 토지의 북서측 일부는 농로(폭 약 2-2.5m)로 이용 중입니다. 기호2) 토지는 맹지입니다. 기호3) 토지는 북측으로 폭 약 5m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호1): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

기호2): 계획관리지역, 가축사육제한구역

기호3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(진교고, 진교중), 절대보호구역(진교초)

이와 같은 토지이용계획 및 제한사항을 감안하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 정보는 확인되지 않으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 1991-10-11 소유권이전(정점순)

* 갑2: 2015-02-06 소유권이전(류진영 외 1명)

* 갑3: 2017-11-20 2번유화정지분전부이전(류진영)

* 을1: 2022-05-12 근저당권(국제종합기계주식회사, 150,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 2025-09-22 임의경매개시결정(주식회사티와이엠, 150,000,000원)

등기부상 총 채권액은 150,000,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 진교면 행정문화복합타운 조성

하동군은 진교면 일대에 행정, 문화, 복지, 체육 기능을 집약한 복합 인프라를 구축하였습니다. 진교 행정문화복합타운 및 민다리복합센터가 준공되어 주민 소통, 행정업무, 교육·문화 공간, 수영장, 헬스장 등 생활체육시설이 통합 운영되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 및 편의시설

본건 소재지 인근에는 진교시장, 진교면민광장, 남부하동노인복지관, 남부하동 청년센터, 진교파크골프장, 진교시장 수산물 특화거리 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 진교초등학교, 진교중학교, 진교고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 열린아카데미학원, 파인슐레어학원, 한빛입시학원, 엔젤피아노학원, 고호미술학원 등이 있어 다양한 교육 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 의료 및 복지시설

하동 진교면 행정문화복합타운 및 민다리복합센터는 보건소와의 연계를 통해 생활 편의성을 높이고 있습니다. 진교장례식장이 소재해 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 진교 터미널을 중심으로 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 다만, 일부 지역은 맹지이거나 농로에 접해 있어 접근성에 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황 및 인접 토지

본건 토지 중 북서측 일부가 농지 및 도로로 이용 중이며, 기호1)은 부정형 급경사지, 기호2)는 맹지, 기호3)은 단독주택 부지로 이용되는 등 개별 필지의 특성이 상이합니다. 이러한 현황을 감안하여 평가되었으며, 실제 이용 및 개발 시 인접 토지와의 관계 및 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 도시지역, 일반주거지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지의 활용 및 건축에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 관련 정보

본건은 토지 매각 대상이나, 감정평가서상 '기호 4) 단독주택으로 이용 중'이라는 건물이 언급되고 있으나, 건물 면적은 0.00㎡로 기재되어 있습니다. 매각이 토지에 한정되는 경우, 건물에 대한 권리 및 철거 문제 등을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 진교면 고룡리에 위치한 임야로, 감정가 17,457,000원에 경매 진행 중입니다. 토지는 여러 필지로 구분되어 있으며, 각각 자연림, 묵전, 단독주택 부지 등 다양한 용도로 이용 중이거나 이용 가능한 상태입니다. 주변으로는 최근 개발된 행정문화복합타운 및 체육시설, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 정주 여건이 양호한 편입니다. 교육시설 또한 인근에 위치하여 자녀 교육에도 유리한 환경을 제공합니다.

다만, 토지의 일부 급경사지, 맹지, 농로 이용 등의 현황과 다양한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 개발 및 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다. 특히 '매각대상: 토지매각'으로 명시되어 있으나, 건물 관련 내용이 일부 혼재되어 있어 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 진교면의 행정, 문화, 체육 시설 집약으로 생활 편의성 증대.

* 인근 편의시설 및 교육 시설 접근성 양호.

* 비교적 낮은 감정가로 진입 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 17,457,000원입니다. 제시된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 ±10% 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 보다 정확한 가치 평가가 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

초기 입찰가를 15,700,000원 ~ 19,200,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.1.물건 기본정보