나이스옥션 법원경매 진주 2025타경959 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층비105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 진주혁신도시 내 성숙중인 업무시설 및 근린생활시설 혼용 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층/지상12층 건물로서 외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등 내벽 : 콘크리트 마감 등 바닥 : 콘크리트 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

현황 '공실'

설비내역

천정형 냉방 설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄함.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지)) <연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도사)<연구개박특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경959 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층비105호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층/지상12층 건물

건물 마감: 외벽 알루미늄복합판넬 마감 등, 내벽 콘크리트 마감 등, 바닥 콘크리트 마감 등

창호: 샷시 창호

이용상태: 현황 '공실'

설비내역: 천정형 냉방 설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등

1.3. 면적 및 평가

감정가: 782,000,000원

토지면적: 33.23㎡ (약 10.05평)

토지지분: 33.2328㎡ (약 10.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 89.04㎡ (약 26.94평)

건물지분: 89.04㎡ (약 26.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보,

특수물건정보: 공동담보,

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 진주혁신도시 내 성숙 중인 업무시설 및 근린생활시설이 혼용되는 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 부지 서측으로는 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형의 형상을 하고 있으며, 지면은 인접 필지와 등고 평탄한 상태입니다.

2.4. 토지 이용계획

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을6, 근저당권, 진주남부농업협동조합, 2022년 7월 18일 접수, 채권액 1,440,000,000원.

이 외 갑2(소유권이전1번신탁등기말소), 갑3(압류), 갑4(임의경매), 갑5(압류) 등기사항이 존재하나, 모두 말소될 예정이거나 말소되어 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리는 을6 근저당권입니다. 상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매 매각으로 인해 을6 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기사항전부증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권에 대한 언급은 없었으며, 명세서상에서도 특이사항으로 기재된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 조사 시 임차인 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 진주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 조성된 신도시로, 배후 수요가 풍부한 업무시설 및 근린생활시설 복합 지역입니다. 현재는 성숙 단계에 접어들어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.2. 업종 가능성

근린상가로서 주변의 업무시설 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종(식음료, 서비스, 소매 등)의 입점이 가능할 것으로 보입니다. '한일병원' 인근이라는 점은 병원 관련 서비스 업종에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

의료 시설: 한일병원

주변 지역은 진주혁신도시 내에 위치하여, 공공기관, 오피스 빌딩, 주거 단지 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 혁신도시 상권 분석에 따르면, 본건 인근에 소비 심리나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본건은 '공실' 상태로, 인수 후 공실이 장기화될 경우 공실 위험이 존재합니다. 주변 상권의 활성화 정도 및 경쟁 상가 현황을 면밀히 분석하여 공실 위험을 최소화할 전략이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건의 특성

본 건은 '공동담보' 물건으로, 동일 채무에 대해 다른 부동산이 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 감정가 대비 낮은 낙찰가로 진행될 경우, 채권자들의 추가적인 경매 신청 등 추후 상황 변화의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타

상가 건물의 특성상 경기 변동 및 지역 상권 변화에 민감할 수 있습니다.

7. 종합 의견

진주혁신도시라는 성장 잠재력이 있는 지역에 위치한 근린상가 물건입니다. '한일병원' 인근이라는 장점과 함께 업무/근린생활시설 혼용 지대의 특성을 가집니다. 현재 공실 상태라는 점과 공동담보 물건이라는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 소멸/인수되는 권리 파악이 용이합니다.

8. 투자 포인트

진주혁신도시의 지속적인 발전 가능성.

'한일병원' 인근의 안정적인 배후 수요 확보 기대.

일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능.

권리 분석이 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 수월할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 782,000,000원입니다. 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 추가 인수 비용은 없습니다. 현재 공실 상태임을 고려하고, 향후 공실 해소 및 상권 활성화 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안

정확한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 추가적인 시장 분석이 선행되어야 합니다. 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 보수적인 접근이며, 경쟁 상황 및 물건의 실제 가치에 따라 변동될 수 있습니다. (예: 감정가 80% = 625,600,000원, 감정가 90% = 703,800,000원)

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