나이스옥션 법원경매 진주 2025타경954 [1] 경상남도 진주시 금산면 속사리 152-4 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 속사리 소재 "속사마을회관" 남동측에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지내 자체지반은 대체로 평탄한 부정형 평지로 주거용건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으나, 직접 접근은 어려움.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구(속사자연취락지구) 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-토지만의 매각이며 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임.(법정지상권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경954 (1)

소재지: 경상남도 진주시 금산면 속사리 152-4

용도: 대지

감정가: 99,886,500원

토지면적: 315.00㎡ (약 95.30평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OO (등기부상 권리자: 한옥심)

1.2. 물건 현황

토지 용도: 대지

토지 이용상태: 완경사지 내 자체지반은 대체로 평탄한 부정형 평지로 주거용건부지임.

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 금산면 속사리 소재 "속사마을회관" 남동측에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 금산면은 경상남도 진주시의 면으로, 시내와 가까워 개발이 이루어졌으며, 인구가 많은 편임. 속사리는 공군교육사령부가 위치한 지역으로 알려져 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨. 금산면 자체는 인구에 비해 대중교통이 열악하다는 지적이 있으며, 시내버스 노선이 일부 지역에 국한될 수 있음. 최근 진주시에서 문산-금산교 간 도로 확포장 공사 및 금산삼거리-지방도 도로 개설 사업 등을 통해 교통망 개선을 추진하고 있으나, 속사리 지역의 구체적인 대중교통 접근성은 추가 확인이 필요함.

2.3. 도로 상태

본건 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으나, 직접 접근은 어려움.

2.4. 토지 이용 계획

자연녹지지역, 자연취락지구(속사자연취락지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있음.

말소 기준 권리: 2016년 11월 4일 접수된 동진주새마을금고 근저당 (을4, 52,000,000원).

3.2. 등기부 현황

소유권 보존 (1981-03-02, 박해원 외 1인) 이후 상속 및 공유물 분할에 따른 소유권 이전이 있었습니다.

을4: 동진주새마을금고 근저당 (52,000,000원, 말소)

을5: 동진주새마을금고 지상권 설정 (말소)

을6: 한옥심 근저당 (50,000,000원, 말소)

갑14: 진주세무서 압류 (말소)

갑15: 이상성 가압류 (170,000,000원, 말소)

갑17: 진주금산농업협동조합 가압류 (23,066,634원, 말소)

갑21: 한옥심 임의경매개시결정 (50,000,000원, 말소)

3.3. 총 채권액

등기부 채권 총액: 295,066,634원

3.4. 임차인 현황

임차인: 강동구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-22

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금산면 속사리는 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 농촌 및 주거지의 성격을 띠고 있습니다. 대규모 도시 개발이나 상업 시설 밀집 지역이라기보다는, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다. 과거 속사지구 도시개발구역 지정 제안이 있었으나, 기반시설 부족, 주민 마찰 등의 이유로 부결되거나 취하된 바 있습니다. 이는 향후 해당 지역의 급격한 상업적 발전보다는 안정적인 주거 및 농업 기반 유지 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 대규모 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 금산면 소재지에는 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 인근에 금호지 등 자연 관광지가 위치해 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

금산면에는 금산초등학교, 금호초등학교, 진주동중학교, 공군항공과학고등학교가 있습니다. 다만, 본건 소재지인 속사리에서의 학교까지의 거리 및 통학 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 주요 시설

금산면에는 금산119안전센터, 금산파출소, 금산면사무소, 부산지방고용노동청 진주지청 등이 있습니다. 또한, 월아산, 금호지, 청곡사 등 자연 및 문화 시설이 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지

본건은 토지만 매각 대상이며, 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 과거 토지 소유자와 건물 소유자가 달랐거나, 토지상에 존재하는 제시외 건물(감정서상 'ㄱ, ㄴ')로 인해 성립 가능성이 있습니다. 토지 소유자는 토지만 소유하게 되므로, 건물 철거를 주장하기 어려울 수 있으며, 이는 토지 활용에 있어 중대한 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시된 점은 중요한 고려사항입니다. 비록 등기부 상 지상권(을5)이 말소된 것으로 확인되나, 법정지상권 성립 가능성과 더불어 해당 지상권의 존속 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

감정평가서 상 기호(ㄱ,ㄴ)의 제시외 건물이 존재하며, 이는 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 건물들은 매각 대상에서 제외되지만, 법정지상권 등과 연계하여 토지 활용 계획에 반드시 고려되어야 합니다.

6.4. 도로 접근성

본건 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 있으나 직접 접근이 어렵다는 점은 건축 및 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 금산면 속사리에 위치한 대지(315㎡)로, 감정가는 99,886,500원입니다. 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 농촌 및 주거지 특성을 지닙니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단되나, 일부 도로 접근성 제약이 있습니다.

가장 주의해야 할 사항은 '법정지상권 성립 가능성'과 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 표기입니다. 또한, 토지 위에 존재하는 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 토지 사용 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 토지만 매각되는 본건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 여부 및 관련 건물 현황을 면밀히 파악해야 합니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없고 보증금/차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 토지만 매각 대상이므로, 복잡한 권리관계를 명확히 해결할 경우 토지 자체의 가치를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 권리관계 해결은 불확실)

* 주거용 건부지로 평가된 토지로서, 향후 건축 등을 통해 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 법정지상권 성립 가능성, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 제시외 건물의 존재, 도로 접근성 등 다양한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 99,886,500원을 기준으로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정은 법률 전문가와의 상담 및 추가적인 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.