나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12270 [1] 경상남도 김해시 한림면 가산리 215-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.10.31

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 한림면 가산리 소재 "가산마을회관" 북동측에 위치하며, 부근은 중소규모 공장, 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1)형상 및 지세 기호(1)은 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지임. 기호(3)은 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지임. 2)이용상태 기호(1)은 공업용 건부지로 이용중임. 기호(3)은 도로로 이용중임. 3)도로상태 본건 기호(1)은 북동측으로 노폭 약3~4미터의 내외의 현황 도로(본건 기호(3))를 경유하여 접근 가능함. 4)토지이용계획 및 공법상 제한사항 기호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2020-07-24)(10_한림 가산구역(계획관리)), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 가산구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 가산구역 환경영향저감대책수립지역) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 기호(3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2020-07-24)(10_한림 가산구역(계획관리)), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 가산구역 산업형) 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 5)기타 해당없음.

건물의 구조 및 현상

기호(2-1) 철골조 샌드위치판넬,그라스울판넬,불연판넬지붕 2층 건물로 (사용승인일:2003-06-09, 증축일:2005-10-31) 외벽: 조적위 판넬잇기 등 마감. 창호: 샷시창 등 마감. 이용상황: 공장으로 이용중임. 기호(2-2) 철골조 불연판넬지붕 3층 건물로 (사용승인일:2005-10-31, 증축일:2006-09-28) 외벽: 판넬잇기 등 마감. 내벽: 판넬, 벽지, 타일 등 마감. 바닥: 에폭시 및 타일 등 마감. 창호: 샷시창 등 마감. 이용상황: 공장, 사무실, 식당 등으로 이용중임.

기계/기구의 현상

1) 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기준하였으며 현장조사일 기준 일부 기계기구는 정상작동 여부를 확인하지 못하여 통상적인 현상 및 관리상태, 경과연수, 노후정도 등을 감안하여 감정평가하였는 바 기계기구의 정상작동여부, 부품이상여부, 수리필요성, 수리 비과다여부, 위치이동여부, 수량 및 용량, 동일성 등에 관하여는 필히 현장에 임하여 재확인이 요구됨. 2) 기계기구 기호(4,8,9,12)는 소재불명 상태이며, 기호(15~56)은 기호(1~14)와 중첩되어 평가외 하였으니 업무진행시 참고바람.

공작물의 현상

해당없음.

기타참고사항

1)임대관계: 미상임. 2)제시외건물: 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람. 3)제시외구축물: 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람. 4)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각.
제시외 구축물 관정(1-1), 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2014-427호, 2014-621호, 2014-729호, 2014-1256호 제시외 기계기구(1-2~1-4, 1-6~1-8, 1-11, 1-12, 1-14, 1-15), 제시외 건물(2-1~2-14) 각 매각 포함.
위 제시외 기계기구 중 일부 소재불명, 평가 및 매각 제외.
위 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 외의 기계기구(고무성형프레스, 보일러설비, 컴프레샤설비 등)가 소재하나 분리, 이동가능성이 있다고 판단되어 평가 및 매각 제외.
목록2. 일반건축물대장상 위반건축물(무단증축, 건축법 제11조 위반) 표시됨.
인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12270 (1)

채권자: 아OOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

2.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 김해시 한림면 가산리 215-2

용도: 공장

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,203,853,360 원

토지 면적: 3046.00㎡ (약 921.42평)

건물 면적: 1491.67㎡ (약 451.27평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 570.00㎡ (매각 포함)

2.4. 채권자

주식회사 아이엠뱅크 (변경전: 주식회사 대구은행)

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12270 (1)

채권자: 아OOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

2.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 김해시 한림면 가산리 215-2

용도: 공장

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,203,853,360 원

토지 면적: 3046.00㎡ (약 921.42평)

건물 면적: 1491.67㎡ (약 451.27평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 570.00㎡ (매각 포함)

2.4. 채권자

주식회사 아이엠뱅크 (변경전: 주식회사 대구은행)

2. 입지조건

3.

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 한림면 가산리 소재 "가산마을회관" 북동측에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 토지 현황

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로, 기호(1)은 공업용 건부지로, 기호(3)은 도로로 이용 중입니다.

3.3. 도로 상태

본 건은 북동측으로 노폭 약 3~4미터의 현황 도로(기호(3))를 통해 접근 가능합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 공법상 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형, 환경영향저감대책수립지역)에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

4.

4.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 내역과 다수의 근저당권, 압류, 가압류 기록이 확인됩니다. 말소기준권리는 대구은행(현 아이엠뱅크)의 근저당권으로, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 최근의 가압류 등기들은 소멸 여부 및 인수 가능성을 추가 확인해야 합니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2012-04-16

대항력: 있음

4.2. 1.임차인 관련 주의사항

정 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원이라는 특이사항은 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도를 어렵게 하거나 추가 비용 발생의 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다. 따라서 해당 임차인과의 명도 협상 과정 및 잠재적 법적 이슈에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 상권분석

6.

6.1. 주변 업종 및 개발 현황

본 물건이 위치한 지역은 중소규모 공장 및 농경지가 주를 이루고 있어, 특정 산업군에 대한 입지적 강점을 가질 수 있습니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지와는 거리가 있으며, 지역 개발 계획에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 접근성

주요 도로까지의 접근성은 양호하나, 현황 도로의 노폭이 3~4미터로 협소하여 대형 차량 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 (외부 검색 기반)

본 물건 주변으로 공업 지역과 농경지가 혼합된 특성을 보입니다. 인근의 김해시 가산산업단지 등을 고려할 때, 산업 관련 지원 시설이나 물류 시설과의 연계 가능성이 있습니다. 다만, 구체적인 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 축산 농가 밀집 지역 등)의 유무는 현장 조사 및 상세 지도를 통한 확인이 필요합니다.

6.4. 편의시설 및 생활정보

농경지 및 공장이 혼재된 지역 특성상, 대규모 편의시설이나 문화 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 가까운 시내 지역으로 이동해야 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.5. 교통

주변 국도 및 지방도로와의 연계는 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

7.1. 대항력 있는 임차인

정 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 설정되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7.2. 제시외 물건

제시외 구축물(관정), 공장 및 광업재단 저당법상의 기계기구, 제시외 건물 등이 매각에 포함되나, 일부 기계기구는 소재 불명으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 또한, 공장 및 광업재단 저당법 외의 기계기구(고무성형프레스, 보일러설비, 컴프레샤 설비 등)는 분리 및 이동 가능성이 있어 매각 대상에서 제외되었으므로, 실제 현황 파악이 중요합니다.

7.3. 위반 건축물

일반 건축물 대장상 위반건축물(무단증축, 건축법 제11조 위반)로 표시되어 있어, 이행강제금 부과나 시정 명령 등의 행정 처분 위험이 있습니다.

7.4. 지적 경계 불분명

인접 필지와 지적 경계가 불분명하여, 명확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 토지 이용 및 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7.5. 기계/기구 관련 불확실성

일부 기계기구의 소재 불명, 평가 및 매각 제외, 이동 가능성 판단 등으로 인해 공장 운영에 필수적인 설비의 현황과 가치를 정확히 파악하기 어렵습니다.

7.6. 기타 공법상 제한사항

계획관리지역 내 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역 등 해당 토지의 개발 및 이용에 제한을 줄 수 있는 다양한 공법상 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 경상남도 김해시의 공장 용지로서, 감정가는 약 22억 원 수준입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 위반 건축물 등재, 불분명한 지적 경계, 복잡한 제시외 물건 현황 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크들을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색해야 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

9.

9.1. 가산리 지역 내 공장 부지로서의 활용 가능성

9.2. 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 동시 확보 기회

9.3. 향후 규제 완화 또는 개발 시 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

10.

예상 입찰가는 상기 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 위반건축물, 경계 불분명 등)에 대한 철저한 실사 및 해결 방안 모색 후, 인수 보증금(본 건의 경우 0원)을 제외한 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다. 현재로서는 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이러한 부분들이 해결되거나 충분히 할인된 가격으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 심층적인 권리 분석, 현장 조사, 그리고 잠재적 비용 추산 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.