나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12253 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1611-2 김해진영코아루아파트 411동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재하는 "진영금병초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 지상15층 내 3층 304호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감, 창호 : pvc 창호 등 마감 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접필지 및 간선도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측, 서측, 남측으로 중로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

진영리 1611-2: 도시지역, 제3종일반주거지역(2015-08-21), 지구단위계획구역(진영지구(공동주택 용지)), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2025-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진영금병초등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12253 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1611-2 김해진영코아루아파트 411동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 187,000,000원 (1억 8천 7백만 원)

건물 면적: 73.03㎡ (약 22.09평)

토지 면적: 45.09㎡ (약 13.64평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재하며, "진영금병초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(진영지구 공동주택 용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 보행자 전용도로 및 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

인접 필지 및 간선도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

북측, 서측, 남측으로 중로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.3. 권리분석

말소 기준 권리: 을28, 한국주택금융공사 근저당권 (2023년 4월 13일 접수) 입니다. 본 경매 절차를 통해 말소 기준 권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부 요약:

갑구 (소유권 관련): 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

을구 (담보/채권 관련): 말소 기준 권리인 한국주택금융공사 근저당권을 포함하여, 주식회사펜타어드밴스대부 근저당권, 주식회사국민행복기금 가압류, 김종구 근저당권부채권질권설정 등 모든 등기 권리 사항은 말소 처리되었습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

개발 계획: 본 물건이 속한 지역은 진영지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 주거 환경 개선 및 발전 가능성이 있습니다.

인근 시설: 진영금병초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 생활정보

교육 시설: 진영금병초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

편의 시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 용이합니다.

단지 정보: 김해진영코아루 아파트는 2007년 9월에 사용 승인되었으며, 총 11개 동, 953세대의 대단지입니다.

주차: 총 1121대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

기타 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건축 연차: 2007년 준공으로 19년차 아파트입니다. 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 혹시 모를 예상치 못한 임차인의 권리 주장 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인으로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.

토지 이용 제한: 일부 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 토지 이용에 따른 제한 사항이 존재하나, 일반적인 공동주택 거주에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

부동산 임의 경매로 진행되며, 등기부 상 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계 미상인 부분에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경 속에서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

주거 선호도 높은 아파트 단지 내 물건: 김해진영코아루는 지역 내 인지도 있는 단지입니다.

교통 및 생활 인프라: 학교, 상업 시설, 도로 접근성이 양호하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

부동산 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 상승에 따른 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 지역 내 꾸준한 임대 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(84㎡대)의 경우 20,300만 원 ~ 22,000만 원 수준에서 거래되고 있습니다.

본 물건의 감정가는 18,700만 원입니다.

실거래가와 감정가 사이에 다소 차이가 있으며, 본 물건의 전용 면적(73.03㎡)이 최근 거래된 면적(84㎡대)보다 작다는 점을 고려해야 합니다.

면적을 고려하여 환산 시, 시장 가격은 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 추정됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 수준에서 입찰가를 고려하되, 낙찰률 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 187,000,000원 ~ 195,000,000원 (입찰 시점의 시장 상황 및 낙찰률 고려하여 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.