나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1496 [1] 울산광역시 중구 복산동 186-2 남운럭키맨션 4동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 복산동 소재 "울산광역시 중구청" 남서측 인근에 위치하는 남운럭키맨션 4동 1층 105호이며, 주위는 아파트, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되 어 있습니다.

교통상황

차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건 내 1층 105호(사용승인일 : 1989. 08.31.)로서, 외벽 : 몰탈위 페인트칠 등 마감. 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 붙임. 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(복산택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접 합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(약사초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1496 (1)

소재지: 울산광역시 중구 복산동 186-2 남운럭키맨션 4동 1층105호

용도: 아파트

채권자: 부OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.30㎡ (약 7.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 66.47㎡ (약 20.11평)

건물면적 (분양면적): 약 84.55㎡ - 84.85㎡ (약 25.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 153,000,000원 (1억 5천 3백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

울산광역시 중구 복산동에 위치하며, "울산광역시 중구청"의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내외부로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

단지 내부 및 외부 도로망 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-04

* 대항력: 없음

* 비고: 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 1989-09-27 (이수련), 2018-07-17 (정경일, 협의분할 상속)

* 근저당 (말소기준권리): 부산은행, 2018-08-02 접수, 123,200,000원 (말소 예정)

* 근저당: 이정온, 2018-08-02 접수, 65,000,000원 (말소 예정)

* 가압류: 롯데캐피탈주식회사, 2024-03-20 접수, 34,050,354원 (말소 예정)

* 임의경매 개시 결정: 부산은행, 2025-10-20 접수, 113,043,005원 (본 건)

등기부 채권 총액: 222,250,354원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특별히 인수해야 할 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 울산광역시 중구 복산동에 위치하며, 도시지역 내 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(복산택지지구)에 포함되어 있어 계획적인 도시 경관을 갖추고 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(66.47㎡)의 아파트가 2026년 3월 17일 150,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 153,000,000원으로 시세와 유사한 수준입니다. 더 넓은 면적(약 84㎡)의 경우 2026년 3월에 190,000,000원에서 203,000,000원 사이에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 지하 1층, 지상 15층 건물 중 1층 105호입니다. 1989년 8월 31일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

남운럭키아파트는 총 4개 동, 495세대로 구성되어 있으며, 1989년에 준공되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다. 총 주차 대수는 168대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 사항

물건명세서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 주변 시설 (혐오시설 확인)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획상 장애물제한표면구역(공항시설법) 및 상대보호구역(약사초등학교)에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구청 인근에 위치한 아파트로, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없다는 장점이 있습니다. 1989년 준공된 건물로 연식은 있으나, 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 등기 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 공공기관(중구청) 인근으로 행정 및 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 시장 가치에 부합하는 감정가로 책정되었습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원 (1억 5천 5백만원)에서 165,000,000원 (1억 6천 5백만원) 사이로 판단됩니다. 최근 동일 면적 거래가 150,000,000원임을 감안하여, 경매 당시 경쟁 상황과 물건의 상태를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.