나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9492 [1] 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시비젼스퀘어2 제1층제2층 제181호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동에 소재하는 "대구경북지방병무청" 서측 인근에 위치하는 "대구혁신도시비전스퀘어2 제1,2층 제181호(1층전유면적:81㎡, 2층전유면적:18.733㎡)" 집합상로서, 부근 일대는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 상업지대로서 배후지상 태와 고객의 통행패턴 등으로 보아 상업성은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내 버스승강장이 소재 하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라지붕 지하1층 지상6층건 중 1,2층 181호 집합상가로서, 외벽: 복합판넬마감, 강화유리마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 등, 바닥: 타일, 장판지마감 등, 창호: 새시창입니다.

이용상태

기호 가) 근린생활시설(복층부분은 휴게실)입니다.

설비내역

공동 위생설비·급배수설비, 화재탐지설비, 천정형시스템냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "근린생활시설부지"입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로, 동측으로 왕복4차선의 아스팔트포장도로, 서측 으로 폭 약 7-8m의 보행자전용도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 본건은 제시목록 외 단위상가(180호)와 호별 경계벽 없이 하나의 근린생활 시설로 사용 중인바, 현황상태가 아닌 다른 용도로 개별 호수로 이용하기 위해서는 별도의 철거 및 경계벽설치비가 소요되는 바 경매진행시 유의하시 기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9492 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시비젼스퀘어2 제1층 제2층 제181호

건물명: 대구혁신도시 비젼스퀘어2

용도: 근린생활시설 (복층부분은 휴게실)

구조: 철근콘크리트구조 스라지붕 지하1층 지상6층건 중 1,2층 집합상가

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 480,000,000원

토지면적: 82.17㎡ (약 24.86평)

건물면적: 1층 전유면적 81㎡, 2층 전유면적 18.733㎡ (총 99.733㎡, 약 30.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동에 소재하는 "대구경북지방병무청" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 대구혁신도시는 대중교통 접근성이 개선되고 있으나, 여전히 자가용 의존도가 높다는 지적이 있습니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용계획

본건은 북측으로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로, 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로, 서측으로 폭 약 7-8m의 보행자 전용도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (대구은행, 2016-04-07 접수, 528,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

일반적으로 임의경매의 경우, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으면 모든 권리는 매각으로 소멸합니다. 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리인 갑3 (가압류), 갑4 (임의경매) 등이 존재하며, 이들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-06

확정일자: 2025-08-27

배당신고일자: 2025-12-05

대항력: 없음

비고: -

본건 임차인 이 은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (비젼디엔씨주식회사, 2016-02-23)

* 갑2: 소유권이전 (박순정, 2016-04-07, 매매)

* 을3: 근저당 (대구은행, 2016-04-07, 528,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 가압류 (대구신용보증재단, 2025-04-14, 20,000,000원, 말소예정)

* 갑4: 임의경매 (주식회사 아이엠뱅크, 2025-10-14, 470,483,232원, 말소예정)

등기부채권 총액: 548,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대구혁신도시 내 중심상업지구에 위치하며, 대구경북지방병무청 등 다수의 공공기관 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 확보될 수 있는 지역입니다.

4.2. 상업성 평가

부근의 배후지 상태와 고객 통행 패턴 등을 고려할 때 상업성은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 혁신도시는 인구 증가 둔화와 높은 상가 공실률 등의 문제도 제기되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대구혁신도시는 한국가스공사, 한국산업단지공단, 대구경북첨단의료산업진흥재단 등 다수의 공공기관이 이전해 와 있으며, 대규모 주거단지가 조성되어 있습니다. 또한, 비젼스퀘어 건물 자체에 다양한 식당과 상업시설이 입점해 있습니다. 인근에는 코스트코 대구점이 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 혁신도시 개발 과정에서 일부 부지(예: 우체국 부지)가 장기간 방치되어 도시 미관을 저해하는 문제가 지적된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 이 의 대항력이 없는 것으로 판단되나, 배당 내용 및 법률 전문가의 최종 확인을 통해 인수 여부를 명확히 하는 것이 좋습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

본건은 181호로, 감정평가서 요약에 따르면 1층과 2층을 복층으로 사용하며 2층은 휴게실 용도로 이용되고 있습니다. "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 따르면, 인접 호실(180호)과 호별 경계벽 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 향후 개별 호실로 분리하거나 다른 용도로 활용하기 위해서는 별도의 철거 및 경계벽 설치 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

대구혁신도시는 대중교통 부족, 교육 인프라(특히 고등학교 부재) 부족 등으로 인해 정주 여건 미흡 및 높은 상가 공실률 등의 문제가 지적되고 있어, 향후 지역 내 상권 활성화 및 건물 가치 상승에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구혁신도시의 중심 상업지에 위치한 근린상가로, 대구경북지방병무청 등 인근 공공기관과 비젼스퀘어 내 상업시설, 그리고 코스트코 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용도 가능하며, 차량 진출입이 용이합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 그러나 인접 호실과 통합 사용 중인 내부 구조, 그리고 혁신도시 전반의 정주 여건 및 상권 활성화에 대한 잠재적 리스크는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 혁신도시 중심상업지구 내 핵심 위치.

* 다수의 공공기관 및 유동인구, 배후 주거 단지 인접.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담 적음.

* 스트리트형 상가로 잠재적 집객 효과 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 480,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 감정가를 기준으로 향후 시장 가치, 지역 상권 분석, 건물 상태, 명도 가능성, 그리고 혁신도시의 전반적인 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 검토하나, 본 건의 경우 내부 구조 변경 필요성 및 혁신도시의 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 대략 336,000,000원(감정가의 70%)에서 432,000,000원(감정가의 90%) 범위 내에서, 추가적인 현장 조사 및 임장 활동을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.