나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9454 [1] 경상북도 경산시 옥산동 725-2 옥산신화평광타운 204동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 옥산동 소재 '경산서부초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 아파트단지, 단독주택, 노선상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장, 도시철도 2호선역 등이 인근에 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

기호 (1) : 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 17층 건물 중 16층 1603호 단위세대로서, -외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, -바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감, -창 호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 및 부대시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20m, 북측 및 남측으로 폭 약 15m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(별도확인), 중로1류(폭 20m~25m)(5)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(8(집))(접합), 가축사육제한구역(2024-11- 28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2024-174호), 가축사육제한구역(2 024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500m),경산시고시제2024-174호), 가축사육제 한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집 800m),경산시고시제2024-174호), 상대보호구 역(2021-09-08)(경산서부초등학교), 상대보호구역(아이누리유치원), 상대보호구역(키다리아 저씨유치원), 절대보호구역(아이누리유치원)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 본건 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주 민의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으 로 평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9454 (1)

소재지: 경상북도 경산시 옥산동 725-2, 옥산신화평광타운 204동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 139,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 아OOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.02㎡ (약 9.08평)

토지 지분: 30.0162㎡ (약 9.08평)

건물 면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

전용 면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

분양 면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (최근 매매 정보 기반 추정)

1.3. 건축물 정보

아파트명: 옥산 신화·평광아파트

총 층수: 17층

본건 위치: 16층

사용 승인일: 1996년 6월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경산시 옥산동 소재 '경산서부초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 상가, 학교 등이 혼합되어 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

간선 도로와 인접해 있으며, 버스 승강장 및 도시철도 2호선 역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(별도 확인 필요)에 속합니다. 또한, 중로 1류(폭 20~25m) 및 중로 2류(폭 15~20m) 도로와 접하고 있습니다. 가축 사육 제한 구역, 경산서부초등학교 상대 보호구역, 아이누리유치원 및 키다리아저씨유치원 상대/절대 보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 2016년 4월 18일 접수된 대구은행의 근저당(124,200,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

단, 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014년 4월 24일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

이 정보에 따르면 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 점은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

3.4. 등기부 요약

총 채권액 (등기부상 합계): 371,557,842원

4. 상권분석

본건이 위치한 옥산동 일대는 주거 단지 및 학교가 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 노선 상가가 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브 지붕의 17층 건물 중 16층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시 이중창호입니다.

위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보

옥산 신화·평광아파트는 총 8개 동, 941세대로 구성되어 있습니다. 최고 17층 규모이며, 지상 주차 4대, 지하 주차 28대(전기차 충전기 19대 포함) 등 총 473대의 주차가 가능합니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

김 임차인은 2014년 4월 24일 전입 신고하여 대항력을 갖추고 있습니다. 임대 관계가 미상이며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금 반환 요구 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 수리 상태를 직접 확인하지 못하고, 유사 유형의 표준적 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있으며, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본건이 유동화 물건이라는 점은 채권 및 자산 유동화 과정에서 발생한 경매 물건임을 시사합니다. 일반적인 경매 절차와 동일하나, 관련 서류 및 특수성을 파악하는 것이 중요합니다.

6.4. 지구단위계획구역

제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으나 '별도 확인'이 필요하다는 점은 향후 건물 증개축 등 재산권 행사 시 추가적인 확인 및 절차가 요구될 수 있음을 의미합니다.

6.5. 주변 시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 조사로는 주변에 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. 현장 방문 시 직접 확인하시기를 권장합니다.

7. 종합 의견

본건은 경산시 옥산동의 아파트로, 비교적 양호한 교통 여건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그 임대 관계의 불확실성, 그리고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가는 1억 3,900만원으로 책정되었으나, 유사 면적의 최근 실거래가가 1억 5,500만원인 점을 고려할 때, 리스크 해소 시 추가적인 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경산서부초등학교 인근의 안정적인 주거 입지

* 도시철도 2호선 및 간선도로 인접으로 인한 편리한 교통 환경

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 상대적으로 용이 (단, 임차인 문제 제외)

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어, 리스크 해소 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 보면, 동일한 전용면적(59.98㎡)의 3층 물건이 2026년 6월 29일에 155,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 16층으로 층수 프리미엄을 고려할 수 있으나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원) 존재 및 내부 미확인 등 리스크 요소를 감안해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크를 반영하여 예상 입찰가는 150,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.