나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9464 [1] 대구광역시 동구 효목동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 "경북수협네거리" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, 주택 및 점포 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 6미터 및 남서측으로 폭 약 1.5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 기축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구 역(2018-04-10).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-1) 세멘벽돌조 스라브즙 2층 건물으로서, - 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임. 2-2) 세멘부록조 스라브즙 단층 건물로서, - 내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.

이용상태

2-1) 1층 : 점포 및 주택, 2층 : 주택. 2-2) 변소.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물 1층에 부합하여, '제시외 건물 ㉠'소재함.(후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9464 (1)

소재지: 대구광역시 동구 효목동 275-7

토지 면적: 91.80㎡ (약 27.77평)

건물 면적: 107.91㎡ (약 32.64평)

제시외 건물 면적: 7.50㎡ (약 2.27평) (일괄 매각 포함)

총 건물 연면적: 115.41㎡ (약 34.91평)

건물 용도: 단독주택 (점포 겸 주택)

건축년도: 1982년 10월 27일 (최초 사용승인일 기준)

감정가: 383,807,100원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한아름신용협동조합

1.2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 동구 효목동 소재 "경북수협네거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 정방형으로 주택 및 점포 부지로 이용 중이며, 남동측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 1.5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 기축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을3 (전세권 설정, 한국토지주택공사, 2011.09.28) 및 을5 (근저당권, 한아름신용협동조합, 2021.04.20) 입니다.

본 경매 사건(을6, 임의경매, 한아름신용협동조합, 2025.10.13)은 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (전세권 설정 등기, 말소기준 권리): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2014-09-19. 대항력은 있으나 말소기준권리로서 낙찰 후 말소될 예정입니다.

* 홍승표: 보증금 15,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2020-05-11, 확정일자 2025-11-24, 배당신고일자 2025-11-24. 대항력이 있으며, 배당신고를 하였습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

권리분석 요약: 등기부상 채권 총액은 184,000,000원입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인 홍승표의 경우 배당 여부에 따라 일부 보증금 인수가 발생할 가능성이 있으나, 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 "경북수협네거리" 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 유동인구와 배후수요를 모두 기대할 수 있습니다.

1층 점포와 2층 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 소규모 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

주변에 단독 및 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 좋고, 인근에 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: "경북수협네거리" 인근 상업지구를 중심으로 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 주변에 효목초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

혐오시설: 현장 답사를 통해 정확한 확인이 필요하나, 주변 지역의 일반적인 특성을 고려할 때 대규모 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 홍승표 씨는 대항력이 있으며, 배당 신고를 하였으나 만약 배당받지 못할 경우 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 따를 경우 해당 리스크는 없으나, 신중한 확인이 필요합니다.)

제시외 건물: 건물 1층에 부합된 제시외 건물 7.50㎡ (약 2.27평)이 일괄 매각에 포함되어 있어, 현장 조사를 통해 정확한 상태 및 활용 가능성을 파악해야 합니다.

토지 이용 제한: 중심상업지역, 방화지구, 비행안전구역 등 다양한 도시계획시설 및 법규 적용을 받고 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 중심상업지역에 위치한 점포 겸 단독주택으로, 상업 시설과 주거 시설로서의 복합적인 가치를 지니고 있습니다.

오래된 건축 연식에도 불구하고, 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 제시외 건물 포함 사항은 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 수반되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

대구 동구 중심상업지역 내 입지.

점포와 주택을 겸한 복합 용도로 활용 가능성.

"경북수협네거리" 인근으로 유동인구 및 배후 수요 확보 용이.

1.9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터의 주변 연립/다세대 주택 실거래가는 면적 58.14~64㎡ 기준 8천만원에서 1.1억원으로, 평당 약 413만원에서 625만원 수준입니다.

본 건물의 감정가는 383,807,100원으로, 건물 면적 107.91㎡(약 32.64평) 기준 평당 약 1,176만원 수준입니다. 이는 주변 연립/다세대 주택 시세보다 높게 책정되었으나, 단독주택 용도, 점포 겸용, 중심상업지역 입지, 그리고 해당 지역의 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재로 인해 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 383,807,100원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~90% 선에서 고려해 볼 수 있으나, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가적인 가치 판단이 필수적입니다.

신중한 현장 조사 및 권리 분석 후, 350,000,000원 ~ 380,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (인수 보증금 0원 가정 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.