나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51809 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 875 당진신평코아루아파트 102동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 소재 신평면 행정복지센터 남서측 근거리, 신평버스터미널 북동측 인근, 신평중학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 주거지대로서 외곽으로는 대부분 농경지대를 이루고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 북측 인근에 국도 32호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통의 이용은 보통시되는 지역임.

건물의 구조

2009년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물인 당진신평코아루아파트 102동 중 16층 일부로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창호 : 하이새시 이중창 등임.

이용상태

아파트로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등의 구조임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사의 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 서측 및 남측으로 중로 및 소로 등과 접하는 각지로서 외곽 공도와의 연계 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m) (접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(전부 제한), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

3.

사건번호: 서산지원 25타경51809 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 875 당진신평코아루아파트 102동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 207,000,000원

토지면적: 49.18㎡ (약 14.88평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 교OOOOOOOOOO

4.

입지조건

5.

본건은 충청남도 당진시 신평면 소재 신평면 행정복지센터 남서측 근거리, 신평버스터미널 북동측 인근, 신평중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 주거지역으로 이루어져 있습니다.

외곽으로는 대부분 농경지대가 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 국도 32호선이 통과합니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측, 서측 및 남측으로 중로 및 소로와 접하는 각지로, 외곽 공도와의 연계성은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 당진신평코아루아파트는 2009년 10월에 사용 승인된 아파트로, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대 복리시설을 갖추고 있습니다. 인근에는 신평면 행정복지센터, 신평버스터미널, 신평중학교 등이 위치하여 생활 편의성이 있습니다. 또한, 2027년 상반기 준공 예정인 5만㎡ 규모의 도농 복합 커뮤니티 공원인 거산공원이 조성될 예정으로, 이는 지역 생활권의 공세권 확보에 기여할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6.

권리분석

7.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리는 2018년 2월 8일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권(을3)으로, 이보다 앞선 권리는 존재하지 않습니다.

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (교보생명보험주식회사, 2018-02-08)

* 말소 예정 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (안간순)

* 을3 근저당권 (교보생명보험주식회사)

* 을7 근저당권 (유미캐피탈대부주식회사, 2021-08-10)

* 갑4 임의경매 (교보생명보험주식회사, 2025-10-15)

* 총 등기부채권액: 210,900,000원

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 보증금액이 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등을 추가 확인하여 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

8.

상권분석

9.

본건이 위치한 충청남도 당진시 신평면 거산리는 주로 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

교통망으로는 국도 32호선이 인접해 있고 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

향후 거산공원(약 5만㎡ 규모) 조성이 완료되면 주거 환경 개선 및 지역 커뮤니티 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다.

주변 상권은 주로 주거지역을 중심으로 형성된 근린생활시설이 분포하고 있어, 단지 내 거주민들의 생활 편의를 지원하는 수준으로 파악됩니다.

10.

생활정보

11.

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 당진신평코아루

* 주소: 충청남도 당진시 신평면 거산리 875

* 사용승인일: 2009년 10월 26일

* 총 동수: 5개 동

* 총 세대수: 358세대

* 최고 층수: 19층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 설비 완비.

* 주차: 총 398대 가능 (지상 137대, 지하 261대)

* 부대 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 물건 상세 정보:

* 해당 호수: 16층 (총 19층 중)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 내부 구조 (집합건축물대장상): 방 3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2, 발코니 등

12.

잠재적 리스크

13.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리 확인 필요: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 요구됩니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 차이: 본 건의 감정가는 207,000,000원이지만, 최근 실거래가는 170,000,000원에서 175,000,000원 수준으로 파악되어, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 향후 낙찰 후 시세 차익 기대 또는 감정가 하락 시 추가 입찰 고려 등 전략 수립에 영향을 줄 수 있습니다.

14.

종합 의견

15.

본건은 충청남도 당진시 신평면의 당진신평코아루 아파트 102동 16층 물건으로, 비교적 양호한 주거 환경 및 편의시설을 갖추고 있습니다. 2009년 준공된 아파트로, 건물 상태는 일반적인 수준일 것으로 예상됩니다.

권리분석상 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 보이나, 임대차 관계 미상 등 명도 관련 불확실성, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

최근 실거래가(1.7억 ~ 1.75억 수준)와 비교했을 때 감정가(2.07억)가 다소 높게 형성되어 있는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 향후 거산공원 조성 등 지역 개발 계획은 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

16.

투자 포인트

17.

* 대중교통 및 도로망 양호: 국도 32호선 인접 및 버스정류장 근접으로 교통 접근성이 좋습니다.

* 주거 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 개발 호재: 2027년 완공 예정인 거산공원 조성 사업이 완료되면 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 인수 부담 적음: 임차인 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 적습니다.

18.

예상 입찰가

19.

본건의 최근 실거래가는 84.98㎡(약 25.71평) 기준으로 170,000,000원에서 175,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

이 중 가장 유사한 물건인 102동 17층의 2026년 3월 6일 거래가 175,000,000원을 기준으로, 본건의 16층이라는 점을 감안할 때, 현 시세는 약 170,000,000원에서 175,000,000원 사이로 판단됩니다.

감정가 207,000,000원은 최근 시세보다 높은 편이므로, 시세 및 잠재적 리스크(임대관계 미확인, 지상권 확인 필요 등)를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 권리 관계, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.