나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12501 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 수헐리 16-1 부영아파트 104동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 수헐리 소재 '수헐교차로' 북서측 인근에 위치하는 '부영아파트' 단지내 위치하며, 부근은 상가, 공동주택, 공장 등이 섞여 있는 근교 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 12층 아파트내 11층 1106호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

각각 아파트 1개호(방2, 거실, 주방/식당, 욕실1, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 아스콘 포장도로를 이용하여 간선도로에 접근하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 천안지원 2025타경12501 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 수헐리 16-1, 부영아파트 104동 11층 1106호

용도: 아파트

감정가: 80,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.77㎡ (약 9.31평)

토지지분: 30.769㎡

건물면적 (전용면적): 49.66㎡ (약 15.02평)

건물지분: 49.662㎡

건축물 사용승인일: 1998년 4월 24일

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조

최고층: 12층

해당층: 11층

세대수: 854세대 (총 8개동)

주차대수: 총 258대 (지상 4대, 지하 16대 - 해당 아파트 단지 정보 기준)

단지 관리사무소 연락처: 041-581-1432

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 수헐리에 위치한 '부영아파트' 단지 내에 있으며, '수헐교차로' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 상가, 공동주택, 공장 등이 혼재된 근교 주택지대의 형태를 보입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측 및 북서측으로 아스콘 포장도로를 통해 간선도로로의 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한구역) 및 비행안전구역(3구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 장수진 (보증금 65,000,000원, 전입 2017-09-08, 확정 2017-07-31). 임차인의 보증금 65,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항)

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리

* 말소기준권리: 신한카드 가압류 (2021-03-19 접수, 14,534,116원)

* 기타 등기사항:

* 소유권 보존 및 이전: 주식회사부영, 한송이, 윤순옥

* 주택임차권: 장수진 (을14, 65,000,000원, 말소: 인수)

* 압류: 천안시 (말소)

* 강제경매: 장수진 (말소, 76,387,718원, 대전지방법원 천안지원의 강제경매개시결정(2025타경12501))

* 등기부채권 총액: 79,534,116원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 인근은 공동주택, 상가, 공장이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 근교 주택지대입니다. 대규모 상업지구보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있으며, 일부 상가들이 분포하고 있습니다. (검색 결과: 천안시 서북구 직산읍 일대는 주거와 공장지대가 혼합된 지역으로, 직산역 주변으로 상권이 형성되어 있으나, 본 물건지 인근은 주로 주거 밀집 지역임)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 직산초등학교 등이 소재하며, 천안부성중학교, 복자여자고등학교 등도 통학 가능한 거리에 위치하고 있습니다. (검색 결과: 직산초등학교가 인근에 있으며, 향후 직산중학교가 신설될 예정입니다.)

5.2. 편의 및 생활시설

주거 단지 내에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 부대복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터가 있습니다. (검색 결과: 직산부영아파트 단지 내 편의시설 외에, 주변에 대형마트, 백화점 등은 다소 거리가 있어 차량 이용이 필요할 수 있습니다. 다만, 근교 주택지대이므로 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.)

5.3. 의료시설

가까운 거리에 종합병원급 대형 의료 시설은 파악되지 않으나, 지역 내 의원 및 병원급 시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본건의 가장 큰 리스크는 보증금 65,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 입찰가에 임차인 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

비행안전구역(3구역)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 개조 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

인근 지역에 대한 검색 결과, 유해 시설이나 혐오 시설이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 직산읍에 위치한 아파트로, 20년 이상의 비교적 오래된 아파트입니다. 교통 및 생활 인프라는 보통 수준이나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 투자 금액 산정에 있어 매우 중요한 고려 사항이 됩니다. 이러한 인수 부담으로 인해, 일반적인 경매 물건에 비해 입찰 경쟁률이나 낙찰가가 낮아질 수 있는 요인이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 부담이 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

* 아파트 자체의 입지 및 구조(방 2개)는 소형 가족이나 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 천안시 서북구 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 80,000,000원이며, 최근 2026년 6월 13일 동일 면적(49.662㎡)의 유사 물건이 83,000,000원에 실거래된 점을 고려할 때, 해당 물건의 시세는 약 83,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 보증금 65,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 매수인의 총 실질 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

매수인이 총 실질 매수 비용을 시세(83,000,000원) 이하로 맞추기 위해서는, 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 15,000,000원

상기 예상 입찰가는 시세 대비 총 매수 비용이 과도하게 높아지지 않도록 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 임차인과의 협상 가능성, 추가적인 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.