나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20389 [1] 충청남도 공주시 반포면 학봉리 904 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 반포면 학봉리 소재 "계룡산자연사박물관" 동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리 완경사지로서 상업용(황제모텔, 궁전모텔)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 로폭 약15미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2025-08-18)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(동학사 온천)<온천법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역 등임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물로서, (사용승인일 : 2003.10.06) - 외벽 : 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, - 내벽 : 몰탈 위 페인트, 벽지 및 타일 등 마감이며 일부 공사중임. - 바닥 : 장판지 깔기, 데코타일 등 마감이며 일부 공사중임. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

숙박시설(황제모텔, 궁전모텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기타설비(비상발전기설비, 수변전설비)등이 구비되어 있으며, 일부 리모델링 중으로 공사가 미완성된 부분이 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 노후로 인하여 부분 리모델링 중이며, 리모델링 부분(1층~4층 황제모텔부분, 5층 전체)은 영업을 중단하고 공사중인 점 참고하시기 바라며, 건물평가 시 공사가 미완성된 부분(바닥 데코타일, 도배, 화장실 타일 및 도기, 전기 등)을 반영하여 평가하였음. - 옥상의 계단실, 물탱크실, 기계실은 부합물로 건물(2)에 포함하여 평가하고, 옥상에 소재하는 고압전기설비 등은 기호(2) 부대설비로 포함 평가하였음. - 1층부터 4층(황제모텔부분) 및 5층 전체가 리모델링 공사비용 미지급으로 유치권 행사중임.

물건 비고

*일괄매각.
*목록2건물은 2개의 도로명의 숙박시설 황제모텔(반포면 임금봉길 49-4)과 궁전모텔(반포면 임금봉길 49-2)로 이용중이며, 황제모텔 부분은 공사 중으로 미운영.
*오정수 25,000,000원, 성용호 20,000,000원, 임진화 10,000,000원, 유명종 13,350,000원, 천범길 169,500,000원, 이영선 60,000,000원의 각 공사대금채권을 위하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함(감정평가, 현황조사 및 유치권신고서에 첨부한 사진에 의하면 황제모텔 부분).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 공주지원 2025타경20389 (1)

3. 소재지: 충청남도 공주시 반포면 학봉리 904

4. 용도: 숙박시설 (황제모텔, 궁전모텔)

5. 감정가: 5,524,133,040원

6. 토지 면적: 1749.60㎡ (약 529.27평)

7. 건물 면적: 4336.57㎡ (약 1311.84평)

8. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 임의경매

10. 건물 사용승인일: 2003년 10월 06일

1.1. 입지조건

2. 주위 환경: 본건은 충청남도 공주시 반포면 학봉리 소재 "계룡산자연사박물관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 계룡산 국립공원 인근으로 자연경관이 우수합니다.

3. 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

4. 토지 형태 및 이용 상태: 본 토지는 사다리형의 완경사지로서 현재 상업용(황제모텔, 궁전모텔)으로 이용 중입니다.

5. 인접 도로 상태: 본건 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(동학사온천지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 온천원보호지구(동학사 온천), 하수처리구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 2025년 04월 24일 접수된 으뜸새마을금고의 근저당권입니다.

3. 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으며, 낙찰로 인해 모든 등록된 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 아래 명시된 유치권은 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

4. 유치권 신고 현황:

* 오정수: 25,000,000원 (공사대금)

* 성용호: 20,000,000원 (공사대금)

* 임진화: 10,000,000원 (공사대금)

* 유명종: 13,350,000원 (공사대금)

* 천범길: 169,500,000원 (공사대금)

* 이영선: 60,000,000원 (공사대금)

* 총 신고액: 298,350,000원. 상기 채권자들은 공사대금 채권을 확보하기 위해 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하며, 특히 황제모텔 부분에 해당됩니다.

5. 임차인 현황:

* 유 : 보증금 0원, 월세 20,000,000원, 사업자 등록일 2025년 09월 02일. 본 임차인은 대항력이 없습니다. (월세 금액이 상당하므로, 실제 계약 관계 확인 필요)

6. 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2. 지역 특성: 본건은 계룡산자연사박물관, 동학사 등 관광지와 인접하여 관광객 유동 인구 흡수가 가능합니다. 주변에는 유사 숙박시설, 근린생활시설, 전원주택 등이 혼재되어 있습니다.

3. 주요 업종: 현재 숙박시설(황제모텔, 궁전모텔)로 이용 중이며, 관광지 인근 상업 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

2. 주변 교통: (1.1. 입지조건 참고)

3. 주변 편의시설: 계룡산자연사박물관, 동학사, 계룡산국립공원 등 관광 명소가 인접해 있습니다. 다양한 펜션과 민박 시설이 다수 분포하고 있습니다.

4. 주변 교육시설: 학봉초등학교가 소재합니다. 공주고등학교, 공주정명학교 등은 차량 이동 거리에 있습니다.

5. 주변 의료시설: 충청남도 공주의료원, 공주현대병원, 국립법무병원 등이 차량 이동 거리에 있습니다.

6. 혐오시설 유무: 공주시 생활폐기물 소각시설이 검상동에 위치하나, 본건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 유치권 문제: 총 298,350,000원의 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 황제모텔 부분은 현재 공사 중으로 미운영 상태입니다.

3. 공사 미완성 및 운영 중단: 건물 리모델링 중 공사가 미완성된 부분이 있으며, 황제모텔 부분은 영업을 중단하고 공사 중입니다. 이는 향후 추가 공사 비용 발생 및 정상 운영까지의 시간 지연 요인이 될 수 있습니다.

4. 건물 노후화 및 유지보수: 2003년 사용승인을 받은 건물로, 노후화에 따른 지속적인 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 지역적 개발 제한: 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 충청남도 공주시 반포면 학봉리에 위치한 대규모 숙박시설입니다. 계룡산자연사박물관, 동학사 등 관광 명소 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 현재 황제모텔 부분은 공사 중단 및 미운영 상태이며, 공사대금 채권에 대한 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 해결해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다. 건물 자체의 노후화 및 리모델링 미완성 부분도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 관광지 인접성: 계룡산자연사박물관, 동학사 등 주요 관광지와 인접하여 잠재적인 수요 창출이 가능합니다.

3. 규모의 경제: 연면적 약 1,311평의 대규모 건물로, 운영 정상화 시 상당한 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다.

4. 잠재적 가치 상승: 현재의 문제점(유치권, 공사 중단)이 효과적으로 해결될 경우, 투자 가치가 상승할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가 산정은 본 보고서 작성 시점에서 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 정확한 입찰가 결정을 위해서는 감정가, 주변 시세, 경쟁 물건 분석, 유치권 해결 비용, 필요한 리모델링 및 운영 재개 비용, 명도 절차 예상 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.