나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503604 [1] 대전광역시 중구 목동 24 목양마을아파트 110동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 '대전목동초등학교' 서측 인근에 위치하는 '목양마을아파트 제110동 제21층 제2102호'로서, 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설, 재개발예정부지, 학교 등이 혼재하는 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호 1) : 철근콘크리트조 스라브위아스팔트슁글지붕 지하1층 지상22층 중 제110동 제21층 제2102호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 바 닥 : 마루깔기, 일부 타일깔기 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 1세대(거실1, 주방/식당1, 침실4, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 옥내 소화전 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

목동 24 외 6필지 : 부정형의 완만한 경사지로서 7필 일단의 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 북서측 및 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하며 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하는 각지이며, 단지내 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

목동 24 :제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 시가지경관지구(일반)(2018-04-04), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-06-13)(대로3-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(71호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(80호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대성중학교, 대성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(호수유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전중학교, 대성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역) 목동 24-61 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대성중학교, 대성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률> 목동 24-62 :제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-06-13)(대로3-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역) 목동 24-63 :제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(71호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(80호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대성중학교, 대성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전중학교, 대성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률> 목동 68-2 :제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-06-13)(대로3-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역) 목동 68-8 :제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-06-13)(대로3-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역) 목동 356-1 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전목양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 이용상황 등은 집합건축물대장 등을 기준하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503604 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 목동 24 목양마을아파트 110동 21층 2102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 603,000,000원

* 건물면적: 135.34㎡ (약 40.9평) - 공급면적 기준

* 전용면적: 84.82㎡ (약 25.6평) - 최근 매매 정보 기준

* 토지면적: 70.41㎡ (약 21.3평) - 토지지분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 건축년도: 2003년 (사용승인일: 2003년 7월 31일)

* 층수: 21층 / 총 22층

2. 입지조건

* 본건은 대전광역시 중구 목동 소재 '대전목동초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경은 아파트, 주택, 근린생활시설, 재개발예정부지, 학교 등이 혼재하는 아파트 밀집 지역입니다.

* 차량 진입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 단지 북서측 및 북동측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 교육 시설로는 대전목동초등학교, 대전목양초등학교, 대성중학교, 대성고등학교, 을지대학교 대전캠퍼스, 호수유치원 등이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 중소기업은행 근저당권 (2021년 3월 25일 접수)

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2003년 8월 14일. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2007년 12월 21일, 확정 2024년 2월 1일, 배당신고 2025년 12월 18일. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 110,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약: 최초 소유권 보존(대아건설, 2003-08-26) 이후 소유권 이전, 근저당, 압류, 임의경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

* 등기부채권 총액: 468,000,000원

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 재개발 예정 부지와 인접해 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화를 기대할 수 있습니다.

* 인근 학교 및 대학교로 인해 학생 및 교직원 관련 소비 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 목양마을아파트 110동 21층에 위치한 아파트입니다.

* 내부 구성은 침실 4개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

* 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 전체 주차 대수는 420대입니다.

* 관리사무소 연락처: 042-224-6300

6. 잠재적 리스크

* 재개발구역: 재개발 사업 진행에 따라 이주, 사업 지연 등 변수가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인(보증금 110,000,000원)의 경우, 배당을 받지 못하면 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 잠재적 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 임대관계 미상이며, 이해관계인 부재로 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 등을 기준으로 하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 중구 목동에 위치한 목양마을아파트로, 재개발 구역 내에 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 재개발로 인한 변동성 및 대항력 있는 임차인 존재는 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 권리관계는 명확하나, 임차인과의 관계에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 구역 내 위치: 장기적으로 재개발 완료 시 상당한 시세 상승이 예상됩니다.

* 대전 도심 접근성: 대전 시내와의 접근성이 우수하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 시세 대비 저렴한 취득 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 유리한 조건으로 매입할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 84.82㎡ (약 25.6평) 면적의 최근 매매가는 2026년 7월 기준 335,000,000원에서 392,000,000원 사이입니다.

* 본건의 건물면적 135.34㎡ (약 40.9평)은 84.82㎡ 면적보다 약 1.6배 크므로, 시세를 비례하여 추정하면 약 536,000,000원에서 627,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 감정가 603,000,000원은 이 시세 범위 내에 해당합니다.

* 재개발 호재와 대항력 있는 임차인(보증금 110,000,000원)의 존재 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으므로, 이 부분은 현재로서는 배당으로 소멸될 가능성이 높다고 가정합니다.

* 예상 입찰가: 580,000,000원 (5억 8천만원)

* 상기 입찰가는 시장 상황, 입찰자의 자금 계획, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.