나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30843 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층 건물내의 제7층 제703호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 등 마감 창호 : 샷시창호 마감임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30843 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 106동 7층703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 163,000,000원

* 토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

* 건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주변환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 본 건 주변에는 학교(중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교) 및 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.3. 권리분석

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018-01-17)

* 말소되는 권리: 우리은행 근저당, 김 주택임차권, 주택도시보증공사 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 주요 권리자 현황:

* 채권자 (강제경매 신청): 주택도시보증공사 (채권액: 146,067,427원)

* 채권자 (근저당): 우리은행 (채권액: 62,160,000원)

* 채권자 (주택임차권): 김 (보증금: 122,700,000원)

* 소유권: 주식회사신우산업개발

* 임차인 현황:

* * 김

* 보증금: 122,700,000원 (1차 91,990,000원 + 증액분 30,710,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-29

* 확정일자: 2021-10-18 (1차: 2020-09-29)

* 배당신고일자: 2023-07-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 254,150,000원

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건이 소재한 지역은 아파트 단지와 학교, 녹지 공간 등이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도에 적합합니다. 또한, 지구단위계획구역 및 중로1류에 접합되어 있어 도시 계획상으로도 관리되고 있습니다.

* 개발 계획: 충주기업도시와 인접하여 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 규제 사항: 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(중앙탑초, 중앙탑중, 중앙탑고) 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 개요:

* 아파트명: 신우희가로 아파트

* 주소: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696

* 사용승인일: 2018년 1월 15일

* 동/세대수: 총 11개 동, 741세대 (본건 106동)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 17층 건물 (본건 7층)

* 면적:

* 전용면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 토지 지분: 49.27㎡ (약 14.9평)

* 주차: 단지 내 총 주차 대수는 160대(지상 4대, 지하 53대)로 명시되어 있으나, 건축물대장 총괄표제부 상으로는 총 주차 대수 868대로 기록되어 있습니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 기타: 전기차 충전기(지상 2대, 지하 14대) 설치.

* 주변 편의시설:

* 교육: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 인접

* 상업: 충주시내 상업시설 접근 가능

* 녹지: 수변공원, 충주호 등 이용 편리

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 임차인 김 씨는 대항력이 없으나, 122,700,000원의 보증금이 존재합니다. 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 추가적인 변제 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액은 254,150,000원으로, 본 건의 감정가 163,000,000원 대비 매우 높습니다. 이는 유찰 가능성을 높이는 요인이지만, 반대로 경쟁 없이 취득할 기회가 될 수도 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과나 처리 과정이 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대 관련 기타 참고사항은 '미상'으로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 신축급 아파트로, 초등학교와 인접하여 주거 환경이 우수합니다. 충주기업도시 개발 지역과 인접하여 미래 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다. 권리관계상 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하여 경매 진행 과정에서 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 접근해 볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 준신축 아파트: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 우수한 입지: 중앙탑초등학교와 가깝고, 주변 녹지 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 미래 가치: 충주기업도시 개발 영향권 내에 있어 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 안정적 임대 수요: 주거 선호도가 높은 지역의 아파트로, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 59.83㎡)의 최근 매매가는 2026년 6월 23일 148,000,000원 (12층) 및 150,000,000원 (14층)으로 확인됩니다. 이는 본 건의 감정가 163,000,000원보다 낮은 수준입니다.

높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성이 있으나, 시세 대비 합리적인 낙찰을 목표로 한다면, 현재 시장가격을 기준으로 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본 건의 정확한 현황 조사 및 현장 답사를 통해 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.